안개 속 주택 시장 "하락 또는 반등" 근거는

여전한 미분양 VS 거래량 회복세…변수는 '전세 포비아'

'추가 하락과 반등' 사이에 놓였던 주택 시장은 최근 불거진 '전세 사기 사태'로 미궁에서 쉽게 빠져 나올 수 없을 전망이다. © 프라임경제

[프라임경제] 최근 주택시장 침체가 이어지고 있는 가운데 일부에서 점차 거래 활성화가 이뤄지면서 관련 업계 이목이 집중되고 있다. 물론 '아직 하락세가 멈추지 않았다'는 의견이 대다수이지만, 일각에서는 기준금리 동결 등 호재를 바탕으로 차츰 반등 분위기를 보이고 있다는 분석이다.

정부 규제 완화 이후 각종 부동산 관련 지표가 개선되자 주택시장에서는 '추가 하락론'과 '회복론'이 동시에 거론되고 있다.  

우선 여전히 강세를 보이는 건 다름 아닌 '추가 하락론'이다. 실물경기 침체로 기존 집값은 하락했으나 원자재 값 상승 등으로 신규 주택 가격은 상승하는 등 시장 불확실성이 확대됐기 때문이다. 또 고금리 기조에 따른 주택 구매 의욕마저 상실해 미분양 증가 속도가 심상치 않다. 

실제 2월 기준 전국 미분양 주택은 총 7만5438가구로, 2012년 11월(7만6319가구) 이후 10년2개월 만에 최고 수준이다. 더군다나 건설업계의 경우 미분양 리스크 외에도 원자재 값 상승과 함께 자금경색 '삼중고'는 위기감을 고조시키기에 충분한 상황이다. 

그럼에도 불구, 최근 다소 늘어난 아파트 거래량 때문에 시장 반등 기미를 보이면서 '부동산 회복론'이 급부상하고 있다. 급격한 금리 인상 탓에 집값 하향세와 함께 거래 크게 위축된 지난해와 달리 2월 이후 금리 리스크에 따른 불확실성이 줄어들면서 반등 분위기가 조성되고 있다는 것이다. 

한국부동산원에 따르면, 2월 전국 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 1.08% 올라 지난해 4월(0.46%) 이후 10개월 만에 상승 전환을 이뤄냈다. 2월 전국 아파트 거래량(신고일 기준·국토교통부) 역시 75.6% 증가한 3만1337건으로, 점차 회복세를 보이고 있다. 이는 5년 평균 거래량과 비교해 절반 수준에 불과하지만, 시장 침체 분위기에 일부 숨통이 트이고 있다는 게 업계 분석이다. 

업계 관계자는 "경기 둔화 우려가 여전한데다 과거에 비해 절대적 금리 수준이 높은 만큼 단기간 급격한 분위기 반전은 어려울 것"이라며 "다만 정부 규제 완화 정책 효과와 함께 기준금리 동결 등 점차 마무리 국면에 접어들면서 주택 시장이 회복 조짐을 보이고 있다"라고 바라봤다. 

분양시장도 서울 지역을 중심으로 새로운 국면을 맞이하는 분위기다. 지방은 물론 '청약 불패' 서울 지역에서도 '미분양 사태'가 우려된 지난해와 달리 차츰 완판 소식이 들리고 있기 떄문이다. 

실제 '단군 이래 최대 재건축'으로 관심이 집중됐던 올림픽 파크포레온(둔춘주공) 역시 지난해 말 청약 이후 정당 계약률은 60%를 밑돌아 시장 위기감을 보인 바 있다. 

하지만 정부 '규제 완화' 이후 진행된 무순위 청약을 통해 모든 계약을 완료, 결국 완판에 성공했다. 이외에도 영등포자이 디그니티를 포함해 △마포더클래시 △장위자이 레디언트 등 브랜드 대단지 중심으로 완판 행렬이 이어지고 있다. 

여기에 최근 대형건설사 중심으로 분양 일정을 대거 미루고 있는 만큼 향후 2~3년 이후 공급 부족에 따른 주택 가격 폭등도 우려된다는 점 역시 '부동산 회복론'의 근거로 작용하고 있다. 

나아가 일각에서는 '전세 사기 사태'가 향후 주택 시장에 적지 않은 파장을 야기할 것으로 우려하고 있다. 최근 전세 시장이 역전세난과 함께 사기 온상으로 전락, '전세 포비아'가 확산하며 월세 또는 매매로의 전환하는 분위기가 형성될 것이라는 추측 때문이다. 

현재 주택 시장은 불안한 경제 상황에 맞물려 좀처럼 안정화를 이루지 못한 채 천국과 지옥을 오가고 있다. 이런 상황에 불거진 '전세 사기 사태'는 시장에 최악의 혼돈을 야기하고 있다. 

과연 이런 주택 시장 안정화 과정에서 또 어떤 변수가 모습을 드러낼지 관련 업계가 촉각을 곤두세우고 있다.