"상가 일단락" 한숨 돌린 은마 재건축, 21년 만 '물꼬' 트나

추진위와 상가간 협약 체결…조합 설립 두고 첨예한 갈등은 여전

은마아파트가 상가 소유주간 갈등을 봉합하면서 새로운 국면을 맞이하고 있다. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] '재건축 바로미터' 은마 아파트가 사업에 첫 발을 내디딘 지 21년 만에 정상화를 꾀하고 있다. 조합 설립 절차에 돌입한 것은 물론, 장기간 의견이 갈렸던 아파트 소유주와 상가 소유주간 갈등도 봉합됐기 때문이다.

업계에 따르면 은마아파트 재건축 사업은 향후 남은 절차에도 힘이 실릴 전망이다. 다만 일각에서는 과거부터 이어진 아파트 소유주간 내홍이 여전히 '제자리걸음'이라는 점에서 섣부른 기대감은 시기상조라는 분석이다.

◆걸림돌 '상가 갈등 봉합' 재건축 본격 가동

"재건축 조합설립 추진위원회 결성(2003년) 이후 줄곧 걸림돌로 꼽혔던 아파트 소유주와 상가 소유주간 갈등이 마침내 해결될 조짐이다. 당시 일부 주민 사이에서는 상가를 제외하고 아파트만 재건축하자는 의견이 제기될 만큼 내홍이 심각했다. 하지만 이번 업무협약으로 사업 본격화가 기대된다." - 은마아파트 주민 A씨

업계에 따르면 지난달 26일 재건축 추진위와 은마상가 재건축 추진협의회(상가협의회)가 세 차례 회의 끝에 업무협약을 최종 체결했다.

양측은 그간 의견 차를 좁히기 힘들었던 '4가지 사안'에 대해 합의를 도출했다. 조합 집행부에 상가 측 이사·대의원을 포함하는 사안을 비롯해 △상가 조합원 분양 비율 △아파트·상가 재건축 비용 정산 방안 △조합창립총회 의결 후 협약서 공증 등에 대해 입장이 일치된 것이다. 

갈등의 불씨였던 상가조합원 분양 비율은 10%로 결정됐다. 이에 따라 상가 소유주는 새로운 상가 분양 가격에서 기존 상가 권리가액을 제외하고, 남은 금액이 아파트 최소형 평수 분양가 10% 이상일시 1주택을 부여받을 수 있다. 

향후 이사와 대의원 수 배정에 있어 상가협의회 측이 △이사 1명 △대의원 9명을 할당받는다. 은마상가 위치는 재건축 이후에도 유지되며, 사업비(아파트·상가 건축비)는 각각 산정해 부담하기로 결정했다. 

다만 은마아파트 재건축 사업은 여전히 남은 숙제가 만만치 않은 상황이다. 

이르면 7월 조합 설립을 꾀하고 있는 추진위 입장에선 상가 소유주들을 대상으로 하루빨리 조합 설립 동의서를 징구(50% 이상)해야 한다. 동의율을 충족하더라도 소유주들을 대상으로 조합창립총회를 개최, 조합장 선출 등 안건들을 의결해야 한다.  

물론 업계에서는 빠른 조합창립총회를 통한 조합 출범이 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 

업계 관계자는 "이곳은 앞서 아파트 소유주를 상대로 동의서를 징구, 조합 설립을 위한 법적 요건(주민 75%·각 동 50% 이상)도 충족했다"라며 "협약 이후 상가 소유주 동의서도 징구하고 있는 만큼 좋은 결과가 기대된다"라고 설명했다.  

 

그러면서 "이번 협약을 계기로 재건축 속도가 붙을 것이며, 도시정비 상가 분쟁에 있어 새로운 선례를 남기기에 충분하다"라고 덧붙였다.   

◆아파트 소유주간 갈등 여전 "사업 제동 가능성 충분"

일각에서는 '상가 문제' 해결은 긍정적이지만, 여전히 아파트 소유주간 내홍이 해결되지 않았다는 점에서 '방심은 금물'이라는 지적이다. 특히 도시정비에 있어 중요한 '조합 설립'을 앞두고 있다는 점에서 이에 따른 갈등의 골은 더욱 깊어질 것으로 전망되고 있다.

 

"은마는 십수년째 이어진 아파트 소유주간 내홍 탓에 사업에 속도를 내지 못했다. 기득권 자리를 두고 경쟁하고 있는 것이 가장 큰 요인이다. 이로 인해 여전히 추진위원회 단계에만 머무르고 있다." - 인근 공인중개사 B씨 

현재까지 내홍을 이어오고 있는 은마 아파트 소유주 단체는 '현 재건축 추진위(초이 반상회)'와 비대위격 '은마 아파트 소유주 협의회(은소협)'다. 무엇보다 조합 설립을 앞두고 양측 경쟁이 격화되고 있다.      

은소협은 조합 선거에 있어 이뤄지고 있는 과정들이 불합리하다며 크게 반발하고 있다. 

우선 조합설립동의서 책자에 명시된 조합 정관에 있어 문제가 발견됐다는 지적이다. 서울시 표준정관을 임의로 수정, 동의서를 징구하고 있어 독소조항이 의심되는 동시에 추진위에게 유리하도록 정관을 훼손시켰다고 비판하고 있다. 

또 추진위가 소유주에게 보낸 문자에서 '28일(4월)까지 조합설립 동의서 제출을 완료해야 한다. 조합원이 아닌 자는 조합에서 배제되며, 조합이 싸워야 할 대상'이라는 문구 역시 이해하기 어렵다는 주장이다. 

은소협 관계자는 "동의서에 특정 날짜를 적시하고 징구를 마감한다는 안내 문자는 타당하지 않다"라며 "소유주들은 적극 반발, 이후 강남구청은 이를 받아들여 추진위에 행정지도 공문을 보냈다"라고 설명했다.  

재건축이 시급해 보이는 단지 외관. ⓒ 프라임경제

뿐만 아니라 아파트 정비계획안 설계 변경도 시급하다. 현재 정비계획안 상 기존 전용 76.5㎡(31평)에 거주하고 있는 대다수 입주민(4224가구 중 2674여가구)이 평형 선택에 있어 피해를 볼 수 있다는 지적이다. 

은소협에 따르면 현재 76.5㎡에 거주하는 소유주 비율은 60%이며, 이외 40%는 84㎡다. 권리가액이 높은 84㎡ 소유주들은 가장 좋은 평형대를 선택할 수 있다. 다만 76.5㎡ 소유주는 원하는 평형 선택이 어려울 뿐만 아니라 막대한 분담금을 내고 입주를 감행해야 한다는 것이다.  

은소협 관계자는 "추진위 정비계획안에 따르면 76.5㎡ 입주민이 84㎡로 배정받을 경우 분담금과 이주비 이자만 총 6억원이 넘는 금액을 부담해야 한다"라며 "당장 자금 여력이 없는 입주민을 위해 설계변경을 통한 부담금 해소는 필수"라고 꼬집었다.  

이외에도 이후 진행될 조합위원장 선거 관리 위원 선출을 자체 선거가 아닌 '강남구청 선임 방식'을 주장하고 있다. 그간 선거에서 비리를 포함해 각종 논란이 제기된 만큼 이번 선거는 구청을 중심으로 깨끗하게 치러져야 한다는 것이다. 

은소협 관계자는 "은마 아파트는 부정선거가 일어났던 아파트"라며 "선거 관리 규정 제7조 3항에 따라 추진위에 선거 관리 위원 후보자 정수(7명) 이상 등록될 경우 소유자 10% 이상이 구청에 선임 요청을 하면 구청이 선거 관리 위원을 선임할 수 있다"라고 주장했다.

그러면서 "이를 위해 동의서를 징구하고 있으며, 이번 조합장 선거는 불법 없이 투명하게 치러져야 한다"라고 강조했다. 

추진위 측은 이와 관련해 반박하고 나섰다.  

추진위 관계자는 "동의서 징구 과정에서 설문조사도 함께 진행해 주민 의견을 듣고 향후 76.5㎡도 반영하기로 의견을 모았다"라며 "빠른 인허가 절차를 위해선 조합 설립이 우선시돼야 하며, 이후 설계 변경이 필요하다"라고 주장했다. 

아울러 "은소협이 재건축 과정에서 조합 설립을 늦추고 이권을 차지하기 위해 갈등을 조장하려는 것"이라고 비판했다. 

 

이런 탓에 일각에서는 당초 예정된 조합 설립 시기는 물론 사업 제동 가능성도 배제하지 않고 있다. 

업계 관계자는 "상가 문제도 중요하지만, 가장 핵심은 소유주간 갈등 해소"라며 "합의가 이뤄지지 않는다면 사업이 재차 계류될 가능성도 충분하다"라고 설명했다.

21년 만에 조합 설립을 꾀하고 있는 은마는 여러 이해관계 탓에 여전히 사업 추진에 골머리를 앓고 있다. 과연 원활한 합의를 통해 조합을 출범시킬 수 있을지, 아니면 또 다시 사업 제동이 걸릴지 업계 이목이 집중되고 있다.