[여봉구의 생활법률] 임대차 계약 기간 중 임대인 변경 시 보증금 반환은?

[프라임경제] 최근 전세사기 피해로 인해 많은 전·월세입자들(이하 임차인)이 보증금 반환을 받지 못해 어려운 상황에 처하고 있다. 이에 정부에서 '주택임대차보호법'을 개정해 '임대인의 정보 제시 의무'를 신설하고, '임차권등기명령신청의 신속화' 등을 개정했다. 

그러나 이러한 신규 신설 및 개정 법률 이전에 체결된 전·월세계약의 경우 이 법률이 적용되지 않아 피해가 계속 발생하고 있다.

지난해 하반기 속칭 '빌라왕 사건'으로 빌라를 건축한 후 보증금 반환 능력 없는 자에게 그 빌라를 양도해 전·월세 기간이 만료되더라도, 보증금을 반환 받지 못하는 경우가 다수 발생했다. 

이 경우 '주택임대차보호법' 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하므로, 임차인은 기간만료 등으로 임대계약이 해지되더라도 능력 없는 양수인에게 보증금반환을 청구할 수밖에 없다.

하지만 대법원 판례는 '임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다', '임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지 통고 즉시 그 효력이 생긴다'고 판시한 바 있다. 

이 판례에 따르면 임차인은 능력 없는 양수인에게 그 임차주택이 양도된 사실을 안 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 임대차 계약을 즉시 해지하고, 양도인인 전 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있을 것이다. 

이때 '상당한 기간 내'가 얼마정도의 기간인지 명확히 적시한 바가 없다. '주택임대차보호법' 제6조의2 제2항에서 묵시적 갱신(법적갱신) 후 임차인의 해지통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 규정하고 있으므로, 임차 주택 양도 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 이의제기를 해야 할 것으로 보인다.

이처럼 임차 주택이 양도됐다면, 그 사실을 안 날부터 양수인의 재산조사 등을 해 능력이 있는지 없는지 판단하고 이후 능력이 없다고 판단된다면, 즉시 전 임대인에게 문자나 내용증명 등의 방법으로 이의 제기를 해 임대차계약을 즉시 해지, 그 전 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구해야 나의 보증금을 지킬 수 있다.

만약 자신이 이같은 상황에 처한다면, 법률적 문제가 발생하지 않도록 전문가의 조언을 통해 현명하고 신속한 해결 방법을 함께 찾길 권한다.

여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / 상속세.net 담당 법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / HUG_전세사기피해법무지원단