홍제3구역 '공사비 갈등 격화' 시공사 해지 돌입하나

현대건설 "설계 변경으로 절감 가능…원만한 해결 원해"

홍제3구역 재건축 조감도. ⓒ 서울시

[프라임경제] 서울 서대문 '홍제3구역 재건축' 조합 집행부와 시공사간 공사비 인상을 두고 갈등이 나날이 격화되고 있다. 특히 해당 조합이 오는 9월 총회에 '시공사 도급공사계약 해지' 안건을 상정하면서 사태가 갈수록 악화되는 모양새다.    

홍제3구역 재건축 사업은 서대문구 홍제동 일대(약 2만7200㎡)에 지하 6층~지상 23층 11개동 634세대 및 부대복리시설을 조성하는 프로젝트다. 서울 지하철 무악재역(3호선)이 가까운 역세권 입지 등 우수 조건을 확보했다는 평가다. 

이런 홍제3구역은 2007년 7월 추진위원회 출범을 시작으로 △2011년 10월 조합설립인가 △2019년 2월 사업시행인가를 거쳐 2020년 6월 시공사로 '현대건설(000720)'을 선정했다. 이후 관리처분 인가까지 획득(2022년 7월)하면서 현재 이주·철거 및 착공을 앞두고 있다.

문제는 갑작스런 시공사와의 '공사비 인상 갈등'으로 사업 추진에 제동이 걸렸다는 점이다. 

조합 집행부에 따르면 2020년 당시 공사비 512만원(3.3㎡ 당) 수준으로 현대건설과의 계약을 체결했다. 그러던 중 올해 돌연 공사비 인상(898만6400원)을 요구한 동시에 공사 기간 연장(37개월→51개월)까지 요청했다. 

조합 집행부는 이런 시공사 요구에 난처하다는 입장이다. 일부 자재 값 및 인건비 상승은 이해하지만, 인상 수준이 너무 불합리하다는 것이다. 뿐만 아니라 인상 관련 근거 자료조차 없고, 단순 공문으로의 통보만 받았다는 지적이다. 

지정환 홍제3구역 조합장은 "다수 조합원도 이번 상황을 상식적으로 이해하지 못하고 있으며, 불만을 표출하고 있다"라며 "이에 조합은 내달 9일 열릴 정기총회에서 '시공사 도급공사계약 해지'를 추진할 것"이라고 강조했다. 

조합 집행부 '시공사 해지' 근거는 현대건설이 2020년 제시한 '사업비대출 조달 관련 확약서'다.

확약서에 따르면, 시공자로 선정된 현대건설이 조합 사업비 대출시 직접 대출 혹은 제1금융권을 통한 금융 조달을 지원해야 한다. 만일 이행하지 않을 경우 시공자 지위를 박탈하더라도 이의를 제기할 수 없다. 

조합은 현대건설이 이런 확약서 내용을 지키지 않았다는 주장이다. 현대건설에게 지난해 12월부터 현금 청산자 대상 보상금 등에 대한 지원을 요청했지만, 거부당했다는 것이다. 

지정환 조합장은 "결국 지난해 10월부터 현금 청산자에 대한 보상비가 연체됐다"라며 "보상금을 지급하지 못하면서 지난 2월 조합 통장이 은행으로부터 압류당하는 등 심각한 자금난에 직면했다"라고 설명했다. 

ⓒ 조합 집행부

뿐만 아니라 공사비 본협상 절차에 있어서도 비난을 쏟아내고 있다. 

조합은 공사 도급(가) 계약서상 명시된 조합 운영비 지원 및 사업비(현금 청산자 보상금)를 조합에 대여 후 공사비를 협의하는 방안을 꾀하고 있다. 차선책은 도시주택보증공사(HUG) 사업비 보증에 따른 책임 준공 이행 약속 이후 현대건설 공사비 산출 내역과 공사비 검증 자료를 바탕으로 진행되는 본협상이다.   

지 조합장은 "현대건설은 증액 공사비(898만원)를 정비사업비에 반영, 이에 따른 관리처분계획 변경(비례율 하락·분양가 증가)을 이후 총회에서 의결한 뒤 공사비 협상을 통해 인하분을 반영한다는 입장"이라고 주장했다.

그러면서 "본협상 전 평당 공사비 총회 결의는 '도시 및 주거정비법'에 의거, 공사비 검증 의무 위반"이라며 "해당 의견 수용시 법적 지급 효력이 발생해 의결 후 본협상은 요식행위에 불과한 만큼 우리도 불가피한 선택을 강행할 수밖에 없다"라고 부연했다. 

다만 현대건설 측은 이런 조합 입장에 대한 반대 의견을 표명하고 있다. 정상적 자금 조달을 위해 관리처분계획 변경 및 공사비 본협상이 우선 이뤄져야 가능하다는 것이다. 특히 공사비 인상의 경우 치솟은 원자재 값과 인건비 등에 따라 불가피하다는 입장이다. 

이와 더불어 조합 설계상 적용되는 건 '탑다운 공법'으로, 이로 인해 공사비가 늘어난 것이라는 지적이다. 즉 설계 변경으로 공법이 바뀐다면 공사비 절감이 가능해 조합과의 조율이 가능하다는 설명이다. 

현대건설 관계자는 "조합 측과 원만한 해결을 원하고 있다"라며 "조합 요청에 따라 공사비 절감을 위한 설계 변경도 설계사와 검토하고 있다"라고 설명했다. 

그는 이어 "토지 매입비의 경우 조합이 이주 개시 전에 이를 요구한 상황"이라며 "사업비 조달에 있어 지급 시기 및 금액에 대해 협의하고 있다"라고 덧붙였다. 

관련 업계에서는 최근 공사비로 인한 '시공권 계약 해지'를 향한 우려 섞인 목소리가 나오고 있다. 특히 갑작스런 자재 및 인건비 상승에 따른 공사비 인상은 불가피한 만큼 시공사를 다시 선정할 경우 보다 불리해진 조건으로 계약할 수도 있다는 지적이다. 

더군다나 '도시정비 핵심은 속도'라는 점에서 시공권 해지로 인한 법적 소송시 사업 지연 등에 따른 피해까지도 고려할 사안이라는 게 업계 중론이다. 

현재 홍제3구역은 이주를 앞두고 발발한 갈등으로 사업 지연이 불가피한 모습이다. 과연 양측이 원활한 합의를 이끌어내고 무사히 향후 절차에 돌입할지, 아니면 갈등을 봉합하지 못한 채 최악의 상황을 맞이할지 주목된다.