[여봉구의 생활법률] 전세사기 피해자의 우선매수권과 상계

[프라임경제] 최근 전세사기 피해가 급증과 관련 정부는 국토부 산하에 전세사기 피해 상담지원 등 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기특별법)'을 제정해 전세사기 피해자 등을 보호하기 위한 제도를 마련했다.

전세사기 피해자는 먼저 '안심전세' 애플리케이션, 지자체별 도·시청 지원센터 등 담당 접수처에 전세사기피해 신청을 해 전세사기 피해자 등 결정을 받은 후 그 충족 요건에 따라 전세사기특별법에 따른 지원을 받을 수 있게 된다.

전세사기특별법 제20조 내지 제22조에 따라 전세사기피해자 결정을 받은 임차인(세입자)은 경매 및 공매 절차에서 우선매수권이 주어진다. 

자신의 전세집이 이미 경·공매 절차가 진행 중이거나 보증금반환청구권의 행사로 집행권원을 확보했다면 경매 신청을 통해 경매절차를 진행 할 경우 우선매수권을 행사해 최고매수신고가격으로 전세집을 낙찰 받아 소유권자로서 그 전세집을 처분하거나, 임대 등을 통해 돌려받지 못한 보증금을 확보할 수 있다.

경매절차로 인해 우선매수권을 행사해 전세집을 낙찰 받을 경우 임차인은 낙찰대금 납부를 임차인 자신이 배당받을 금액으로 상계 신청을 통해 그 나머지 대금만 납부하거나 전액 상계 처리돼 납부하지 않고 전세집을 취득할 수 있다.

전세사기 피해자라면 전세사기특별법 등의 지원을 받고 그 제도를 적극 활용하길 권한다. 

이때 주의해야 할 점은 우선매수권 행사시 주변 시세 등을 파악하고 비교적 합리적인 낙찰가를 산정한 후 그 금액과 가까운 최고매수신고가격일 경우에 우선매수권을 행사해야 한다는 것이다.

또한 경매절차와 달리 공매절차의 경우 낙찰 후 낙찰대금 납부에 상계 신청이 불가능하다. 즉 낙찰대금 전액을 지급하고, 돌려받지 못한 보증금은 일반채권자로서 개별적으로 청구해야 한다.

전세사기 피해자라면 먼저 법률지원을 통해 경·공매 절차 상 권리분석 등 추후에 발생할 법적 문제점이 없는지 조언을 받고 특별법에 따른 권리를 행사하길 권한다.

여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / 상속세.net 담당 법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / 법무전무가과정(부동산 경·공매) 수료 / HUG_전세사기피해법무지원단