'정치권 강타'한 메가서울 프로젝트…부동산 주요 현안 뒷전

실거주 의무 폐지·신도시 특별법, 연내 통과 사실상 어려워

정부가 추진하고 있는 '실거주 의무 폐지'가 담긴 주택법 개정안이 국토교통위원회 소위원회도 통과하지 못하고 있어 시장 혼란만 확대되고 있다. 사진은 오는 2025년 1월 입주를 앞둔 올림픽파크 포레온. © 현대건설

[프라임경제] 국민의힘이 추진하는 '메가서울 프로젝트'가 오는 2024년 총선을 앞두고 정치권을 강타하고 있는 가운데 현재 부동산 관련 주요 현안들은 여전히 국회에 계류되고 있어 서민들의 불만이 점차 가중되고 있다. 

정부가 지난 1월 발표한 '실거주 의무 폐지'가 담긴 주택법 개정안이 9개월째 법안 심사 첫 관문인 국토교통위원회 소위원회도 통과하지 못하면서 사실상 자동 폐기될 처지다. 

실거주 의무는 문재인 정부 시절, 과열된 부동산 시장 내 투기 방지와 실수요자 주택 구입 목적으로 2021년 2월19일 이후 모집공고를 낸 아파트를 대상으로 도입했다. 실거주 의무 위반시 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처한다. 

다만 실거주 의무는 '신축 아파트의 임대차 시장 유입을 방해한다'는 비난이 끊이지 않고 있다. 현 윤석열 정부와 '여당' 국민의힘도 실수요자 보호와 주거 이전의 자유 등을 이유로 폐지를 추진하고 있지만 '야당' 더불어민주당이 전세 사기와 갭투자 등 발생을 내세워 폐지를 반대하고 있다. 

업계 관계자는 "실거주 의무는 투자 수요보단 거주자 중심이라는 점에서 페지시 투자 수요가 활발하게 움직일 것"이라며 "다만 야당 반대가 심한 만큼 국회 통과가 쉽지 않을 것"이라고 바라봤다. 

국토교통부에 따르면, 실거주 의무 적용 아파트(지난 4월 기준)는 66개 단지 4만3786가구에 달한다. '실거주 의무 폐지' 발표 당시 함께 거론된 '전매제한 완화'의 경우 주택법 시행령 개정을 통해 지난 4월부터 실시되고 있어 실거주 의무 여부를 두고 시장 혼란만 확대되고 있다. 

이번 21대 국회에서 해당 법안이 처리되기 위해선 최소한 12월6일로 예정된 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에 통과해야 한다. 이후 국토위 전체 회의를 통과해 본회의에 상정될 경우 연내 통과도 기대할 순 있다. 다만 야당 '반대' 입장이 바뀌지 않는다면 본격 '총선 정국'에 돌입하는 내년에는 논의 가능성이 희박해 법안 자체가 자동 폐기될 가능성이 매우 높다. 

정부가 지난 2월 제정 추진을 발표한 '1기 신도시 특별법'도 국회를 통과하지 못하고 계류되고 있다. 사진은 '1기 신도시' 평촌·산본 일대 아파트 단지. Ⓒ 프라임경제

정부가 지난 2월 제정 추진을 발표한 노후계획도시 특별법, 즉 '1기 신도시 특별법'도 국회에서 계류되고 있다. 

1기 신도시 특별법은 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)를 포함한 전국 49곳 노후 택지지구에 대한 재정비 사업에 혜택을 지원하는 내용이 담겨졌다. 용적률을 최대 500%까지 허용한 동시에 안전진단을 면제 또는 완화하는 파격 혜택 안을 포함한다.

정부 발표 이후 해당 지역에서는 재건축 사업 가속화에 따른 기대감이 높아지면서 기존 리모델링에서 재건축으로 선회하는 단지도 나타나는 등 전체적으로 도시정비사업 분위기에 크게 바뀌기도 했다. 

하지만 이후 국회 특별법안 심사가 좀처럼 이뤄지고 않으면서 이젠 법안 통과 여부조차 불확실한 상태다. 국토교통위원회 국토법안소위원회가 5월 말부터 의원들이 발의한 특별법 13건을 세 차례에 걸쳐 심사했지만 '노후계획도시 범위'에 대한 합의조차 이르지 못했다.

이처럼 특별법 국회 계류 기간이 길어지면서 리모델링 추진 아파트 단지들은 기약 없이 중단됐으며, 재건축 추진 단지들 역시 용적률 상향 및 안전진단 면제 등 특례를 위해 여전히 제정 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.

업계에 따르면 특별법 적용 가능 지역은 전국 51곳 주택 103만여가구다. 이중 1기 신도시 내 재건축 연한(30년)이 경과한 아파트는 올해 12만6000가구(43%)에서 2026년 27만3000가구 (93%)로 늘어난다. 

1기 신도시 특별법 역시 올해 마지막 국토위 소위인 12월6일에도 통과하지 못하면 사실상 특별법 제정은 힘들다. 

업계 관계자는 "정부가 추진하는 1기 신도시 특별법 연내 통과가 사실상 불가능하다"라며 "3기 신도시 일정 지연이 거의 확실한 가운데 1기 신도시 정비사업마저 흔들린다면 수도권 주택 공급 자체에 엄청난 파장이 예상된다"라고 우려했다. 

이외에도 시장 공급 확대를 저해하는 규제로 꼽히는 재건축초과이익환수에 관한 법률 일부개정법률안(이하 재초환법)도 1년 가까이 계류되고 있다. 

재초환법은 재건축사업으로 상승한 집값 등 개발이익 일부를 정부가 환수하는 제도다. 환수한 개발이익은 서민주거복지에 활용된다. 재건축 종료시점 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 제외한 초과이익이 조합원 1인당 3000만원이 넘을 경우 최대 50%까지 부담해야 한다.

정부 여당안은 재건축부담금을 줄이기 위해 부담금이 면제되는 초과이익 기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하고, 부과율 구간도 2000만원에서 7000만원 단위로 확대하는 게 핵심이다. 장기보유 1주택자의 경우 주택 준공시점부터 역산해 보유기간에 따라 부담금을 추가 감면하는 내용이 포함됐다.

이와 달리 야당은 면제기준과 부과율 구간 금액을 정부 안보다 낮춰야 한다는 입장이다. 

국토부가 중재안으로 면제금액 1억원은 그대로 유지하되 부담금 부과구간을 부과요율에 따라 7000만원부터 4000만원까지 차등 적용하는 방안을 제시했지만, 이후 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 

최인호 의원(더불어민주당)에 따르면 서울 내 재건축부담금 예정액 통보 단지(8월 말 기준)는 모두 40곳으로, 전체 예정 부담금은 2조5811억원에 이른다. 지난해 상반기 기준 28개 단지 1조5022억원이던 것을 감안하면 1년여 만에 12개 단지, 1조800억원가량 늘어난 것이다. 

과연 내년 총선을 앞두고 있는 정치권이 부동산 관련 법안들을 늦지 않게 처리해 서민들의 불만을 해소할 수 있을지 관련 업계 이목이 집중되고 있다.