[손품발품] 강남3구 서광아파트 리모델링 "조합 창립, 대도약 예고"

우수 입지 바탕 사업성↑…"규제 완화 여부 숙제"

서광아파트 전경. = 선우영 기자

[프라임경제] 서울 강남구 삼성동에 위치한 '리모델링 기대주' 서광아파트가 최근 조합창립총회를 개최, 대변신을 꾀하는 모습이다. 특히 더군다나 강남3구(강남‧서초‧송파)에 위치한 만큼 우수한 입지를 바탕으로 대형건설사 관심도 한 몸에 받고 있어 미래 가치는 더욱 치솟을 전망이다.

1998년 준공된 해당 단지는 2개동 304가구로, 이미 리모델링 시행 연한(준공 15년 이상)을 확보했다. 서울 지하철 강남구청역(7호선‧수인분당선)과 매우 인접한 '초역세권'인 동시에 강남권 인프라도 확보한 만큼 '입지 끝판왕'으로 평가되고 있다.

더군다나 지난 4일 조합 설립 동의율(66.7%)를 충족, 창립총회를 개최하면서 '사업 본격화' 기대감이 증폭되고 있다. 

이런 서광아파트 리모델링이 완료될 경우 일대 대표 단지로의 도약이 예상된다는 게 업계 시선이다. 무엇보다 인근 청담우방을 비롯해 △석탑 △삼성동한솔 등 비슷한 단지에도 긍정적 영향을 미칠 수 있다는 점에서 변화가 기대되고 있다. 

◆'리모델링 기지개' 우수 입지 바탕 조합창립총회 성료 

서울 강남구 삼성동에 자리한 서광아파트는 '강남3구'에 걸맞게 △초역세권 △학군 △생활 인프라 △직주근접 등 조건을 두루 확보하고 있다. 

우선 지리적 특성상 강남 접근성이 매우 뛰어나며, 바로 앞에 위치한 강남구청역(7호선‧수인분당선) 및 다양한 버스 노선을 통해 서울 곳곳으로 이동이 수월하다. 또 GTX-A 삼성역(2028년 예정) 개통시 교통망은 더욱 개선될 전망이다. 

또 영동대로 광역복합환승센터(2028년 예정) 등 코엑스 주변 개발 호재도 갖췄으며, 다양한 생활편의시설 및 강남 핵심 상권을 수월하게 만끽할 수 있다는 점에서 생활 인프라도 훌륭한 편이다. 

하지만 무엇보다 '서광아파트' 가치를 견인하는 건 학군이다. 언북초를 비롯해 △언주중 △영동고 △경기고 등 우수 학교를 배정받을 수 있으며, 국내 최고 수준 대치동 학원가도 이용할 수 있어 입지적으로 더할 나위 없다는 평가다.  

서광아파트는 고즈넉한 구축 분위기를 선사하고 있다. = 선우영 기자

실제 강남구청역 1번 출구를 나오면 곧바로 지상 20층 2개동 304가구 규모 서광아파트를 마주할 수 있다. 대로변에 위치했음에도 불구, 고즈넉한 분위기는 구축 특유 모습을 잘 간직하고 있었다. 큰 규모는 아니지만, 깔끔하게 정돈된 단지 내부에는 △지하주차장 △놀이터 △분리수거장 등 시설이 구축돼 25년 세월이 무색할 정도다. 

서광아파트 리모델링 추진위원회(이하 추진위) 관계자는 "강남 입지를 확보했지만 세대간 배관 파손, 누수, 취약한 화재 구조 등을 간직한 구축 아파트"라며 "주차 대수도 세대 당 0.8대 수준 불과해 이에 따른 불편이 만만치 않아 개선이 시급하다"라고 설명했다.  

그는 이어 "지난해 추진위 결성으로 적지 않은 변화 움직임이 감지되고 있다"라며 "특히 지난 6월 동의서를 징구한지 3개월 만에 조합 설립 요건(66.7%)을 확보, 지난 4일 조합창립총회가 개최되는 등 주민들 열의가 뜨거운 상황"이라고 덧붙였다.  

물론 이런 서광아파트도 도시정비사업 방식을 두고 만만치 않은 고민을 겪었다는 게 추진위 입장이다. 소규모 단지에다가 용적률이 367% 수준인 탓에 분담금, 사업성을 고려할 경우 재건축은 사실상 불가능했다는 설명이다. 

결국 유일한 대안인 리모델링 사업을 추진한 이후 마침내 조합설립인가 착수를 앞두고 있으며, 내년 상반기 시공사를 선정을 계획하고 있다. 사업 완료시 기존 입지 강점은 물론 주거 환경도 개선된다는 점에서 가치 상승이 기대되고 있다. 

현재 추진위가 구상하고 있는 미래 서광아파트 모습은 수평‧별동 증축을 통한 △용적률 572.49% △지상 21층(신설부 최고 32층) △추자 대수 502대 △총 333가구 규모다. 

대형건설사 관심이 집중되고 있는 서광아파트. = 선우영 기자

초대 조합장으로 당선된 김영규 추진위원장은 "최근 리모델링 소식에 △현대엔지니어링 △포스코이앤씨 △GS건설(006360) 등 대형사가 관심을 표하고 있다"라며 "이런 탓에 향후 일대 가치를 견인할 가능성이 높다"라고 자신했다. 

그러면서 "강남권 리모델링에 있어 두각을 드러내는 미담 건축사사무소와 함께 하는 만큼 입주민 협조 속에 최고의 아파트가 될 수 있도록, 최선을 다할 것"이라고 첨언했다. 

◆외면 받는 리모델링 "특별법‧추진법 통과 필수"

 

다만 일각에서는 리모델링 사업 추진에 대한 의구심을 표하고 있다. 재건축을 선호하는 정부‧서울시 기조 탓에 규제가 강화되는 등 리모델링이 상대적으로 외면받고 있다는 게 이유다. 

실제 오세훈 시장은 지난 8월 서울시의회 본회의를 통해 "재개발‧재건축이 활발하게 진행되는 상황에서 리모델링에 정책적 비중을 싣기는 어렵다"라며 "안전성 문제와 자원 낭비 측면에서도 리모델링 사업을 진작시키는 정책을 쓰긴 어렵다"라고 언급한 바 있다. 

이런 탓일까. 서울시는 리모델링 사업에 있어 규제를 강화하는 추세다. 최근 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 고시, 재건축과 동일하게 친환경 시설이나 단지 내 시설 개방, 가로활성화 유도 등 공공성을 포함하도록 했다.

또 '공동주택 리모델링 안전기준 개선 방안'을 통해 기존 1차 안전진단만으로 사업 추진이 가능한 수평증축 방식도 수직증축과 마찬가지로 2차 안전진단을 실시하도록 하는 등 규제를 확대했다. 

서광아파트 한 입주민은 "정치권에서는 리모델링 규제 완화 법안을 발의하고 있으며, 타 지자체도 인허가를 적극 지원하고 있다"라며 "그럼에도 불구, 서울시만 이런 행보를 보이는 것이 이해되지 않는다"라고 꼬집었다.

서광아파트 리모델링 투시도. ⓒ 미담건축사사무소

물론 정부 차원에서도 리모델링 추진법 제정을 시사하기도 했지만, 현실화는 여전히 불투명한 상태. 야당(더불어민주당) 리모델링 특별법 역시 추진 동력을 얻지 못하고 있다.

  

업계 관계자는 "도시정비법만 적용되는 재건축과 달리 리모델링은 △주택법 △국토 계획 및 이용에 관한 법률 △건축법이 혼재돼 애로사항이 만만치 않다"라며 "효과적인 주택 공급을 위해선 리모델링 추진법이나 특별법 현실화가 시급하다"라고 덧붙였다. 

이런 애로사항에도 불구, 리모델링 사업으로 인한 아파트 가치 상승은 불가피하다는 게 인근 공인중개사 전언이다. 

인근 공인중개사 관계자는 "사업이 본격화되면서 입주민들과 수요자들 문의가 이어지고 있다"라며 "해결해야 할 숙제는 많지만, 규제 완화가 이뤄질 경우 수직 증축 등 사업 방식 변화를 통해 가치는 더욱 증폭될 것"이라고 말했다.

이처럼 서광아파트는 리모델링을 통한 일대 새로운 변화를 준비하고 있다. 다만 이에 따른 넘어야 할 문턱도 만만치 않은 상황. 과연 향후 사업을 무사히 추진해 바람직한 리모델링 사례로 거듭날지 주목된다.