속도 강조 신통기획 "사업 지연 속출" 취지 퇴색 우려

과도한 공공개입‧기부채납 '주민 반발' 절충안 마련 고심

신통기획을 추진하고 있는 압구정3구역. ⓒ 프라임경제

[프라임경제] 서울시 '신속통합기획(이하 신통기획)' 재건축에 있어 적지 않은 부작용이 감지되고 있다. 과도한 공공개입은 물론, 기부채납 비율 등을 두고 서울시와 주민간 시각차가 좁혀지지 않으면서다. 이로 인한 사업 지연 사례가 속속 등장하면서 '속도'를 강조한 신통기획 취지가 퇴색되고 있다는 비판이 제기되고 있다.    

◆압구정‧여의도 알짜 사업지는 순항중

신통기획은 민간이 개발을 주도하고, 공공이 계획과 절차를 지원하는 오세훈 시장의 '역점적 주택 공급책'이다. 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성 균형을 이룬 가이드라인을 제시, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이다. 

무엇보다 정비사업 초기 단계부터 공공이 도움을 제공하는 만큼 정비구역 지정 기간을 5년→2년으로 단축할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 여기에 용적률 완화 등 인센티브는 물론 민간에게 시행‧설계‧시공사 선정 권한을 부여한다는 점에서 인기를 끌고 있다.

실제 이런 강점을 탑재한 신통기획은 일부 재건축‧재개발 사업지 사이에선 순항하고 있다. 지난 22일에도 '제6차 신속통합기획 민간재개발 후보지 선정위원회'를 통해 후보지 3곳을 추가 선정하기도 했다.

특히 알짜배기 재건축으로 꼽히는 압구정‧여의도 등의 신통기획 참여는 괄목할만한 업적으로 평가되고 있다.

실제 대표 부촌 압구정2~5구역은 신통기획 재건축을 통해 지지부진했던 사업에 물꼬를 트고 있다. 서울시는 지난 9월 도시건축공동위원회를 열고 압구정 재건축 구역(1~6구역)의 용도·밀도·높이 규제를 완화, 공공 지원을 아끼지 않고 있다.  

여의도 시범 아파트 ⓒ 프라임경제

여의도 시범‧대교‧삼부‧한양 등도 신통기획을 통한 변화의 바람이 불고 있다. 특히 최대 단지인 시범 아파트는 지난해 11월 신통기획안을 확정, 내년 상반기 시공사 선정을 앞두는 등 재건축 시계가 빨라지고 있다. 

업계 관계자는 "신통기획을 통해 그간 사업이 멈춰있던 서울 노후 단지들이 속도를 내는 분위기"라며 "양질의 주택 공급을 통한 윤석열 정부 주택 공급 공약에 이바지할 것으로 기대된다"라고 설명했다. 

◆과도한 공공개입‧기부채납…취지 퇴색 우려

문제는 이처럼 신통기획이 순항하는 듯 보이지만, 재건축 사업에 있어 서울시와 주민간 이견 대립으로 사업 지연을 겪는 곳이 적지 않다는 점이다. 빠른 사업 추진이 강점인 신통기획 취지가 희석될 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 

지난 2021년 오세훈 서울시장이 '신통기획 1호' 신림1구역을 방문해 주민들과 인사를 나누고 있다. ⓒ 프라임경제

업계에서는 신통기획 재건축이 불협화음을 내고 있는 원인으로 서울시 가이드라인과 주민들 니즈가 상충되기 때문이라고 분석한다. 임대주택‧학교‧공원 등을 구축해야 하는 재개발과 달리 재건축은 공공 기여에 있어 비교적 자유롭기 때문이다. 

업계 관계자는 "재건축은 '도시 및 주거 환경정비법'상 안전진단 D‧E 등급을 받으면 자체 사업 추진이 가능해 재개발에 비해 지정권자인 서울시 입김이 세지 않다"며 "이런 이유로 재건축에서 과도한 공공 시설 구축이 강요될 경우 반발을 불러일으킬 수 있다"라고 설명했다. 

일례로 서울시는 압구정3구역 설계사 선정 과정에 제동을 걸으면서 주민과 갈등을 겪은 바 있다. 여기에 강남북을 연결하는 보행교와 단지를 관통하는 보행로 등 과도한 기부 채납을 제시하면서 일부 주민 사이에서 신통기획 철회 움직임이 포착되고 있다. 

지난 1월 신통기획이 확정된 여의도 한양아파트 역시 서울시가 시공사 선정 과정에 있어 정비계획 내용을 따르지 않았다는 점을 지적, 시정 조치를 통보하면서 사업 지연을 피하지 못하고 있다. 

압구정3구역 한 주민은 "서울시가 명확한 가이드라인을 제시하지 않은 채 사업에 제동을 걸면서 주민 피해를 양산하고 있다"라며 "신통기획 취지가 퇴색되는 동시에 서울시 판단에 따라 사업이 좌지우지되고 있어 걱정이 이만저만이 아니다"라고 토로했다.

여의도 한양 아파트. ⓒ 프라임경제

물론 서울시는 해당 사례들이 법령 및 규정을 위반했다는 점에서 문제가 없다는 입장이다.

서울시 관계자는 "한양 아파트 시행자는 시공사 선정에 있어 사업시행자 권한이 없는 부지를 사업 면적에 포함했다"며 "또 정비계획 내용을 따르지 않고 입찰 공고해 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준을 위반했다"라고 설명했다. 

그는 이어 "압구정3구역의 경우 설계자 공모과정 등에 대한 점검을 진행한 결과 '정비사업 계약업무'에 관한 위법 사항이 드러났다"라며 "특히 설계사가 선정만 되면 문제없다는 식으로 실현 불가능한 안을 토대로 공모에 참여했기 때문에 혼탁해진 정비사업에 있어 지도‧감독 권한을 행사한 것"이라고 강조했다. 

이런 신통기획 재건축의 문제점을 해결하기 위해선 공공성과 주민 의견 사이 절충안을 찾는 것이 중요하다는 게 업계 시선이다.  

업계 관계자는 "신통기획은 서울시 영향력이 강하게 작용하는 만큼 이에 따른 주민 반발이 만만치 않다"라며 "중요한 건 원활한 사업 추진으로, 주민 의견을 적극 반영해 공익과 적절한 조화를 이룰 수 있는 대책을 마련해야 한다"라고 설명했다. 

이처럼 현재 신통기획 재건축은 당초 기대와 달리 적지 않은 부작용들이 드러나면서 우려가 확대되고 있다. 과연 서울시가 문제점들을 불식시키고 긍정적인 사례를 도출할지 주목된다.