[손품발품] 송도국제도시, 여전한 롤러코스터 "기대반·우려반 공존"

고금리發 가치 하락…각종 호재 통한 반등 가능성 충분

선우영 기자 | swy@newsprime.co.kr | 2023.12.15 13:13:14

송도국제도시 전경. ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 지속되는 부동산 시장 침체 여파로 하락 국면을 면치 못하고 있는 '인천 강남' 송도국제도시가 재차 주목받는 분위기다. 각종 개발 기대와 수도권에서 보기 드문 '오션뷰' 프리미엄 등 높은 미래 가치를 갖췄다는 점에서 향후 가치 재평가가 이뤄질 것으로 전망되고 있다.

송도국제도시는 대규모 간척사업을 통해 세워진 도시다. 바이오를 비롯해 △교육‧연구 △문화‧관광 △MICE 산업을 모두 아우르는 세계 최대 규모 민간 도시 개발 사업(총 11개 공구)이 진행되고 있다. 15개 국제기구와 해외 명문대들이 집중됐으며, 뛰어난 자연환경도 보유해 그야말로 무궁무진한 가능성을 갖췄다는 평가다.

"송도국제업무단지(업무‧주거‧상업), 지식정보산업단, 시가지조성단지, 바이오컴플렉스, 송도국제화복합단지, 첨단산업클러스터, 인천신항물류단지, 랜드마크시티, 아암물류단지, 국제여객터미널이 조성된다. 사업 완료(2030년 목표)시 26만5611명(10만4112세대)에 달하는 대형 도시로 도약할 것." - 인근 공인중개사 관계자

물론 송도국제도시는 고금리에 따른 경기 침체와 인천 대규모 물량 폭탄 등 여파 탓에 부동산 시장에 있어서는 좀처럼 하락세를 면치 못하고 있다. 다만 국제도시 프로젝트 완성과 각종 개발에 따른 인프라 개선 등 여전히 높은 잠재력을 품고 있다는 점에서 가치는 수직 상승할 것이라는 게 업계 시선이다.

◆인천 최다 물량 공급…적체 심화, 부동산 가치 하락세

올해 인천은 그야말로 역대급 물량이 쏟아졌다. 아실에 따르면 올해 인천 아파트 입주 물량은 4만2350가구다. 이는 관련 조사 시작(2000년) 이래 최다 수치로 지난해 4만1987가구를 웃돈다. 아파트 공급량(1월1일~12월 초) 역시 1만4028가구로 집계됐다.

문제는 이런 물량을 감당할 수요가 뒷받침되지 못하면서 매물 적체가 심화하고 있다는 점이다.

올해 인천 아파트 매매거래량(12월15일 기준)은 2만5849건에 그쳤다. 지난해 거래량(1만1913건)도 저조한 수준으로 공급량을 따라가지 못하고 있다. 인천 1순위 청약 평균 경쟁률(1월1일~12월7일) 역시 12대 1로 전 주택형 1순위 마감은 검단신도시를 제외하곤 전무하다.

송도국제도시에 위치한 송도오션파크베르디움. = 선우영 기자

수요와 공급 비중을 지수화한 매매수급지수도 85.1을 기록했다. 기준선(100) 보다 수치가 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 뜻이다. 현재(12월15일 기준) 인천 아파트 매매 매물은 3만2929건에 달한다.

이런 탓에 부동산 가격도 꾸준히 하락하는 모습이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 12월 첫째 주(4일 기준) 인천 아파트 가격은 0.05% 하락했다. 전주(0.07%) 대비 축소되긴 했지만, 5주 연속 하락세 면치 못하고 있다.

이런 영향은 '인천 강남'으로 불리는 송도국제도시에도 나타나고 있다. 수도권 대표 신도시로 우수한 인프라와 개발 호재도 확보했지만, 시장 침체 '직격탄'을 맞고 있어 분위기를 반전시키기엔 역부족인 모습이다.

한국부동산원에 따르면 송도국제도시가 포함된 연수구 아파트값은 11월 넷째 주 -0.05%를 기록, 전주(0.01%) 대비 하락폭이 확대됐다. 아실에 따르면 아파트 매매 매물(12월15일 기준)도 7039건으로 전달(6999건) 대비 증가세를 이어가고 있다. 그럼에도 올해 거래량은 5470건에 그치고 있다.

더샵송도마리나베이. = 선우영 기자

인근 공인중개사 관계자는 "송도국제도시는 2020년 하반기~2022년 상반기 당시 폭발적 실거주 및 투자 수요로 높은 수준의 상승률을 기록한 바 있다"며 "다만 인천 물량 러시와 고금리, 경기 침체 '3중고'에 직면하면서 위축된 매수 심리 때문에 가격 조정을 겪는 상황"이라고 설명했다.

그는 이어 "현 분위기가 지속될 경우 지난해 수준 '2차 가격폭락'까지도 대비해야 한다"라고 우려했다.

◆하락세 불구 "기존 인프라‧개발 호재로 가치 상승 분명"

일각에서는 송도국제도시 하락은 일시적일 것이라는 의견도 제시하고 있다. 전국적 시장 침체 여파일 뿐, 기존 인프라와 향후 개발 호재를 감안하면 가치는 또 다시 재평가될 것이라는 설명이다.

실제 인근 공인중개사들은 송도국제도시 부동산 가치 상승을 자신하는 배경으로 기존 형성된 인프라를 통한 나름 우수한 생활권과 대대적인 개발 호재를 꼽고 있다.

기본적으로 송도국제도시는 롯데마트를 포함해 △홈플러스 △코스트코 △송도현대프리미엄아울렛 △트리플스트리트 등이 조성된 동시에 △수변공원 △근린공원 △잭니클라우스CC △송도센트럴파크 등 여러 녹지‧공원시설도 위치해 쾌적한 환경을 확보했다.

또 지역 내에 인근 초‧중‧고교는 물론 △채드윅송도국제학교 △과학예술영재학교 등 명문학교가 위치하며 △연세대 국제캠퍼스 △인천대 △한국뉴욕주립대 등 국내외 유명대학도 있어 '글로벌 명문 학군'으로 도약하고 있다.

삼성바이오로직스 송도 사옥. ⓒ 삼성바이오로직스

더불어 삼성바이오로직스(207940)를 포함해 △셀트리온(068270) △SK바이오사이언스(2024년 예정·302440) △롯데바이오로직스(예정)가 자리해 'K-바이오 랩허브'가 구축된다. 뿐만 아니라 △포스코 △인천항만공사 △만도 등 다수 기업도 위치한 만큼 이미 '산‧학‧연 합동 클러스터'로 손색없다는 평가다.

이런 인프라는 다양한 개발 수혜로 더욱 개선될 전망이다. 당장 수요는 부족할 순 있지만, 일대 가치가 점차 표면 위로 드러날 경우 수도권은 물론 '한국 대표 신도시'로의 도약은 당연하다는 것이다.

인근 공인중개사 관계자는 "내년에도 고금리 기조가 지속될 가능성을 배제할 수 없지만, 이는 송도만이 아닌 전국적 시장 침체"라며 "주안‧송도선과 GTX-B, 인천 1호선 연장, 인천발 KTX 직결, 송도워터프론트, 롯데몰, 송도세브란스병원 등 호재가 수두룩해 인프라 확충에 따른 가치 상승은 분명하다"고 자신했다.