[여봉구의 생활법률] 점유이전금지가처분 결정 후 제3자가 점유한다면?

[프라임경제] 최근 경기침제, 물가상승 등으로 어려움을 호소하는 소상공인들이 많다. 이로 인해 개인사업자 등 소상공인들이 상가건물 임대차계약상 차임(월세)를 지급하지 못해 임대인(소유자)들의 피해가 계속 발생하고 있다. 

임차인이 차임의 3기 이상에 달하는 금액을 지급하지 못했을 경우 임대인은 '점유이전금지가처분결정'부터 인도(명도)소송 후 인도집행을 해 자신의 소유권을 확보할 수 있다. 

여기서 상가건물 소유자는 점유이전금지가처분결정을 받고 집행을 완료하면 무조건 추후 인도소송 후 인도집행을 통해 소유자의 상가건물을 인도 받을 수 있을 것이라 생각한다. 

그러나 인도집행 당시 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있는 경우에는 인도소송만으로는 인도집행이 불가능하다.

이와 관련 대법원 판례(1996.6.7.자 96마27결정)에서는 "점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서 그럼에도 불구하고 점유가 이전됐을 때에는 가처분채무자(임차인)는 가처분채권자(임대인)에 대한 관계에 있어 여전히 그 점유자의 지위에 있다 할 것이지만, 가처분채무자(임차인)가 가처분채권자 아닌 제3자에 대한 관계에서도 점유자의 지위에 있다고 볼 수는 없다 할 것이다"라고 판시하고 있다.

그렇다면 제3자가 임차인로부터 점유이전금지가처분결정으로 가처분집행을 한 이후 점유를 이전받은 경우 그 제3자에게 임대인이 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수 있는지에 대해 대법원 판례(98다59118)는 아래와 같이 판시하고 있다.

"점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서 그럼에도 불구하고 점유가 이전됐을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정될 뿐, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기해 가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대해 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 가처분채권자로서는 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있다고 할 것이다."

따라서 점유이전금지가처분결정에 따른 가처분 집행 이후 임차인으로부터 제3자가 위 상가의 점유를 이전받았으므로, 임차인에 대한 인도소송 확정 판결을 한 법원으로부터 승계집행문을 부여 받아 다시 집행관에게 인도 집행을 신청해 소유상가건물을 인도 받을 수 있게 된다.

여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / 상속세.net 담당 법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / 법무전무가과정(부동산 경·공매) 수료 / HUG_전세사기피해법무지원단