'갑진년(甲辰年)' 청룡 맞아 달라지는 부동산 제도

저출산 대안, 특례 대출·특별 공급 시행…재건축 관련 규제 완화

전훈식 기자 | chs@newsprime.co.kr | 2023.12.15 16:53:32

[프라임경제] 2023년 부동산 시장은 내·외부적 요인 변화 속에서 다이내믹한 흐름을 보였다. 1.3부동산 대책을 시작으로 △특례보금자리론 △50년 만기 주택담보대출 등 대출 규제 방안과 함께 9.26 주택공급 활성화 방안 등이 발표됐다.

부동산R114에 따르면, 올해에 이어 내년에도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 전망이다. 주목 요인으로는 △신생아 특례 구입·전세 자금 대출 도입 △신생아 특별공급 제도 신설 △혼인 증여재산 공제 도입 등으로 꼽힌다.

◆신생아 특례 구입·전세 자금 대출 도입

신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 대상이다.

주택 구입자금 대출은 △자산 5억600만원 이하 △연 소득 1억3000만원 이하 △금리 연 1.6~3.3% △최대 한도 5억원(주택가액 9억원 이하)이다.

전세자금대출의 경우 △자산 3억6100만원 이하 △소득 1억3000만원 이하 △금리 1.1~3.0% △최대 한도 3억원까지(보증금 수도권 5억원·지방 4억원 이하) 가능하다.

주택 구입 또는 전세 자금대출 모두 최초 금리가 5년간 적용되며, 1명 출산시 0.2%p 상당 추가 금리 인하 혜택을 제공한다. 출산 가구 주거 부담을 덜어줘 주택 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성한다는 방침이다.

이외에도 혼인 증여재산 공제 도입와 함께 주택청약저축 납입액 소득공제 범위도 확대한다.

신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있으며, 이는 1월1일 증여분부터 적용된다.

부모 및 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산 증여시 기본 공제 5000만원(10년간)에 추가로 1억원을 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.

주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다.

그동안 주택청약저축 납입액 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 다만 지난해 6월부터 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만 이는 조세특례제한법 개정이 필요한 사안인 만큼 법이 통과되면 2024년 1월1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다.

아울러 주택담보대출(이하 주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고, 주택가격 기준을 상향 조정한다.

현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 구매한 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있다. 이에 공제금액이 현재 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어난다.

소득공제 가능한 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월1일 이후 취득 주택부터 적용한다.

◆1기 신도시 특별법 시행 등 재건축 관련 규제 완화

내년 4월을 기점으로 조성된 후 20년 이상된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다.

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 △분당 △일산 △중동 △산본 등 1기 신도시를 포함해 수도권 택지지구 및 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역 103만가구다.

대표적 1기 신도시인 경기도 고양시 일산신도시의 모습. ⓒ 연합뉴스

이와 더불어 재건축 초과이익 부담금 면제 기준과 부과 구간 단위를 완화한다.

현재 조합원들은 재건축 이후 집값이 일정 수준 이상 오르면 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향된다. 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 완화한다.

재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간에 따라 △20년 이상 70% △15년 이상 60% △10년 이상 50%씩 부담금도 감면된다.

개정안 시행시 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 감소하며, 평균 금액도 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상되고 있다.

◆'저출산 대책' 신생아 특별공급 제도 신설

정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 '신생아 특별공급'을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 제공한다는 전략이다.

당국에 따르면 이를 위해 연 7만가구 수준 공공·민간 주택을 공급한다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집 공고일 기준 2년 이내 임신·출산 가구 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 가운데 20%를 출산가구에게 우선 공급한다.