[아하! 용어사전] 건설‧부동산 뇌관 '프로젝트파이낸싱'

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[프라임경제] 누구나 알고 있지만 정확한 의미를 알기엔 쉽지 않은 부동산 용어. '부동산 용어사전'은 이런 알쏭달쏭한 용어들을 보다 쉽게 전달하고자 합니다. 이번 회차에는 '부동산 프로젝트파이낸싱(이하 부동산 PF)'에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

부동산 PF : 자본주(일반은행‧증권사‧국제금융기관)가 특정 부동산 개발 프로젝트에 필요한 자금을 투자하거나 대출을 제공하는 금융기법. 

 

​최근 부동산 PF라는 용어를 언론이나 일상생활에서 자주 접할 수 있죠. 사실상 건설‧부동산 관련 행위에 있어 중요한 요소로 꼽히는데요. 하지만 정작 용어의 자세한 내용을 알긴 의외로 쉽지 않습니다.

부동산 PF를 쉽게 설명하면 부동산 프로젝트 자체에 대한 사업성과 미래 현금 흐름을 분석해 자본주가 프로젝트 수행에 필요한 자금을 빌려주는 것입니다. 일반적인 대출 조건인 신용‧담보가 필요하지 않다는 것이 특징이죠. 

부동산 프로젝트는 자금 조달 규모가 큰 만큼 수익성이 높은 반면, 이에 따른 위험성도 만만치 않습니다. 때문에 자본주는 부동산 PF 실행 여부에 있어 개발 계획, 업체 사업 수행 능력 등 모든 분야에 걸쳐 면밀한 심사를 하게 됩니다.

또 대출에 따른 리스크를 대비하기 위해 단독 융자가 아닌 다수 자본주가 자금을 분담해 융자하는 '협조 형식'을 취하죠. 이렇게 모인 자금은 사업을 위해 설립한 별도 특수목적법인(이하 SPC)을 통해 프로젝트에 투입됩니다. SPC는 향후 완성된 부동산을 통해 발생하는 수익(분양‧임대 등)으로 부동산 PF를 상환합니다.  

이런 부동산 PF는 고금리와 시장 침체에 매우 취약하다는 게 단점으로 꼽힙니다. 특히 시장 위축에 따른 부동산 PF 부실은 업계 뇌관으로 작용할 수 있죠.    

최근 국내 건설‧부동산 시장을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 실제 2022년부터 시작된 금리 인상 등 여파로 시장이 얼어붙으면서 프로젝트 사업성은 물론 미래 현금흐름조차 예측하기 힘든 상황입니다. 

결국 부동산 PF를 통한 자금 조달은 어려워질 수밖에 없죠. 기존 부동산 PF를 통해 진행되고 있는 사업들은 지연되면서 수익 문제가 발생하고, 고금리로 인한 대출 상환은 부담으로 작용하게 됩니다. 특히 과도하게 부동산 PF 실행한 SPC 상황은 더욱 심각합니다. 부도라는 최악의 경우에 직면하기도 하죠. 

지난달 12월28일 건설업계에 충격적인 소식이 전해졌습니다. 시공능력평가 16위 태영건설이 높은 부채비율과 금융 부담 탓에 전격 워크아웃을 신청한 것인데요. 부동산 PF 관련 유동성 문제를 해결하지 못한 것이 주요 원인으로 작용했습니다. 

태영건설이 부동산 PF 사업을 위해 간접적으로 금융사에 차입한 금액(보증 채무)은 9조1816억원 수준입니다. 올해까지 관리해야 할 PF 관련 우발 채무는 3조6027억원에 달하죠. 

우려되는 점은 태영건설 워크아웃 파장이 업계 전반에 확산될 수 있다는 것입니다. 실제 시장 침체에 따른 PF 손실 확대로 중소형 건설사 재무 건전성 악화 우려가 끊이지 않고 있죠. 만일 자본주가 부동산 PF 부실 정리에 나서면 줄도산도 현실화될 수 있습니다. 

이를 인식한 정부는 전날(4일) 85조원 수준의 유동성 지원을 확대한다고 밝히는 등 PF 시장 잠재위험 관리에 적극 나서고 있습니다.

이처럼 현재 건설‧부동산 업계는 부동산 PF라는 뇌관으로 위기감이 확대되고 있는데요. 증폭되는 문제들이 무사히 해결돼 하루빨리 정상화가 이뤄지길 기대해 봅니다.