성숙된 신도시, 완성된 인프라 바탕 '청약 흥행 보증'

입주 시점부터 누릴 수 있는 각종 생활 여건 선호도 급증

송도자이풍경채 그라노블 조감도 스케치 이미지. © GS건설

[프라임경제] 부동산 시장에 '장화 신고 들어가 구두 신고 나온다'는 말이 있다. 개발 초기 주거환경이 미흡하고 열악해 불편하지만, 시간이 갈수록 도시가 완성되고 인프라가 구축되는 만큼 높은 집값으로 보상받는다는 의미다. 1·2기 신도시 경험으로 시장이 체득한 잠언이다.

하지만 트렌드가 점차 변화되는 분위기다. 입주 시점부터 인프라를 누릴 수 있는, 소위 '구두 신고 들어가는' 도시에 대한 관심이 늘고 있는 것이다. 정부가 3기 신도시 개발 방향을 '선(先) 교통 후(後) 입주'로 천명한 것 역시 같은 맥락이다.

사실 한강신도시는 전형적 '장화 신고 들어간' 지역으로 꼽힌다. 지난 2008년 장기동 중심으로 시범격 단지들이 입주했지만, 당시 서울 직행 버스조차 없어 실수요자 외면을 받은 바 있다. 이에 김포시 미분양은 2009년 2분기 511세대에서 2013년 3분기 3,973세대까지 늘었다.

이후 2011년 7월, 김포한강로가 개통됐지만, 여전히 침체의 늪을 빠져나오지 못했다. 2008년 입주한 고창마을 신영지웰(전용 84㎡A)는 2009년 3월 2억6500만원에 거래된 이후 2015년 4월 3억700만원에 실거래됐다. 3억 원을 처음 넘기는데 6년 넘게 소요된 것이다. 

이와 달리 광교신도시는 상대적으로 구두를 신고 들어가는 시점이 빨랐다. 2011년 입주 초기 일부 미흡한 부분이 있었지만, 그해 기반 조성 공사 등을 거쳐 대다수 도로도 개통됐다. 신분당선도 최초 입주 5년 만인 2016년 개통 완료됐다.

이처럼 인프라가 빠르게 구축된 지역들은 집값도 가파르게 올랐다. 2011년 입주한 광교신도시 '광교호반베르디움(전용 84㎡A1)'은 2012년 3월 4억3850만원에 거래된 뒤 불과 2년8개월 만인 2014년 11월 5억원(5억700만원) 돌파에 성공했다. 

동탄2신도시도 완성형 도시 위력을 여실히 보여줬다. 

2013년 3월 분양한 동탄2신도시 '동탄역 더샵 센트럴시티'는 이미 형성된 동탄1신도시 인프라를 고스란히 누릴 수 있는 장점을 바탕으로 수요가 몰린 바 있다. 

실제 해당 단지는 당시 민간아파트 가운데 가장 높은 청약 경쟁률(평균 5.98 대 1)을 기록했다. 특히 전용 84㎡(분양가 3억2000만원~3억7000만원대)의 경우 2021년 9월 14억8000만원까지 거래된 후 시장이 침체된 지금도 10억원대를 유지하고 있다.

완성형 도시에 대한 가치는 같은 권역 내에서도 확인 가능하다. 초기 분양 단지보다 도시가 성숙기에 접어드는 시점에 분양하는 단지 청약경쟁률이 높게 나타나기 때문이다.

동탄2신도시의 경우 초기 평균 경쟁률이 1.07 대 1 수준에 그쳤지만 △2016년 23.12 대 1 △2018년 77.57 대 1로 높아졌다. 막바지 분양이 한창이던 2021년에는 134.92 대 1까지 치솟았다.

'개발 20년차' 인천 송도국제도시나 '개발 시작 17년차' 검단신도시도 이와 크게 다르지 않는 분위기다. 

송도국제도시가 자리한 송도동은 2015년 2.08 대 1였던 1순위 평균 경쟁률이 △2019년 48.11 대 1 △2020년 69.96 대 1을 기록했다. 분양시장이 주춤했던 2022년에도 12.1 대 1로 두 자릿수 경쟁률을 보였다.

검단신도시 역시 조성 초기 '수도권 주택 부족 문제 해결 위해 추진된 난개발'이란 오명과 부동산 침체가 맞물려 미분양이 속출했다. 

다만 2021년 6월 검단호반써밋1차 단지 입주 시작으로 인프라가 크게 개선되면서 △검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘(2023년 10월 분양) 평균 111.51 대 1 △e편한세상 검단 웰카운티(민영주택) 23.21 대 1 등 대부분 분양 단지들이 청약 흥행에 성공했다.

업계 관계자는 "송도나 검단, 동탄 등 성숙기에 접어든 신도시는 사실상 생활 인프라 불편함이 매우 적다"라며 "연식이 쌓인 구축에서 신축 단지로 갈아타는 수요가 이어지고 있어 이들 지역 청약 성적은 꾸준할 것"이라고 전망했다.

이런 가운데 송도 및 검단 등 완성형 도시에 신축 공급을 앞두고 있어 수요자 이목이 쏠리고 있다.

우선 이달 송도 11공구에 GS건설(006360)과 제일건설이 아파트와 오피스텔로 구성된 송도자이풍경채 그라노블을 공급할 계획이다. 

이는 연수구 송도동 일대 △1단지(RC11) △2단지(RC10) △3단지(RM4) △4단지(RM5) △5단지(RM6) 총 5개 단지를 통합 개발하는 프로젝트로, 송도 11공구 최대 규모로 조성된다. 지하 2층~지상 최고 47층 23개동(아파트 21개동·오피스텔 2개동) 3270세대 대단지로, 전용면적 84~208㎡ 아파트 2728세대와 전용면적 39㎡ 오피스텔 542실로 이뤄졌다. 

단지가 들어설 송도 11공구는 '송도 마지막 개발 지역'이다. 입주와 동시에 완성된 송도 인프라를 누릴 수 있는 동시에 조성이 한창인 11공구 인프라도 기대할 수 있다. 

특히 북측으로는 송도세브란스병원(2022년 12월 착공)이 오는 2026년 12월 개원 목표로 공사가 진행되고 있으며, 단지와 맞닿은 곳에 유치원과 초·중교 부지가 계획됐다. 또 연세대 국제캠퍼스나 인천 글로벌캠퍼스가 인근에 위치하며, 남측으로 인하대오픈이노베이션캠퍼스(인하대 송도캠퍼스)도 예정됐다. 

교통인프라 역시 인천신항대로 및 송도바이오대로를 통해 △제2경인고속도로 △제3경인고속도로 △영동고속도로로 연결된 아암대로 진출이 용이하다. 여기에 인근에 광역 접근성을 개선할 수도권제2순환도로도 계획된 상태다. 

이외에도 인천1호선 테크노파크역과 캠퍼스타운역을 이용할 수 있고, GTX-B노선 인천대입구역도 차량 10여분 거리다.

DL건설(001880)은 오는 2월 인천 서구 검단신도시에 지하 3층~지상 20층 11개동 전용면적 84~119㎡ 732가구 규모 e편한세상 검단 에코비스타를 제시한다. 

해당 단지는 △인천국제공항고속도로 △올림픽대로 △수도권제1순환고속도로 등을 통해 수도권 각지로의 이동이 편리하다. 또 인천지하철 2호선 마전역과 완정역도 이용할 수 있다.

한편 3월에는 계룡건설산업(013580)과 신동아건설이 인천 서구 마전동 일대에 672세대 아파트를 공급할 예정이다.