용산국제업무지구 "2025년 착공, 100% 녹지 확보 친환경 수직도시"

공공기관 주도 안정성 확보…모든 생활 도보권 '콤팩트시티'

한강에서 바라본 전경. Ⓒ 서울시

[프라임경제] 서울 도심(사대문·여의도·강남) 삼각편대 정중앙에 잠들었던 '용산국제업무지구'가 10년 만에 깨어날 분위기다. 내년 기반시설 착공에 들어가 이르면 2030년 초 입주를 시작한다. 

서울시 계획안에 따르면 용산국제업무지구는 향후 △최대 용적률 1700% △높이 100층 내외 랜드마크가 들어선다. 저층형 개방형 녹지·벽면녹화 등으로 사업부지 면적(49.5만㎡) 100%에 맞먹는 약 50만㎡ 녹지가 조성된다. 이는 '뉴욕 최대 복합개발지' 허드슨야드 4.4배 규모로, 세계 최대 규모 수직 도시가 서울 한복판에 탄생하는 것이다.

서울시는 이런 내용을 골자로 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련해 상반기 구역지정을 목표로 사업 추진에 돌입한다. 오는 2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반에는 입주가 시작될 것으로 전망하고 있다. 

개발계획(안)은 시와 사업시행(예정)자인 코레일·SH공사가 함께 마련했다. 지난 2010년 도시개발구역으로 지정된 용산국제업무지구는 2013년 자금 부족 및 국제금융위기 등으로 구역지정이 해제된 바 있지만, 이번 계획을 통해 무려 10년 만에 다시 빛을 보게 됐다.

용산국제업무지구 개발은 서울을 '글로벌 탑5 도시'로 올려놓기 위해 추진하는 '도시공간 대개조' 핵심 프로젝트다. 비욘드 조닝(Beyond Zoning)을 포함해 △보행일상권 △도시·건축디자인 혁신 △정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 한꺼번에 적용되는 최초 사례이기도 하다.

실제 글로벌 대도시 중에서도 도심부에서 50만㎡에 이르는 융복합 도시개발이 이뤄진 사례는 전무하다.

이번 개발계획(안)에는 기후·기술·인구 등 급변하는 도시 패러다임을 유연하게 담아내는 데 주안점을 뒀다. 용산국제업무지구 개발 완료시 △고용 14만6000명 △생산 유발 연간 32조6000억원 등 효과와 함께 국가 경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 담당할 것으로 기대된다.

◆도보권 '콤팩트시티' 100층 내외 랜드마크

우선 업무·주거·여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내 해결할 수 있는 '콤팩트시티(Compact City)'를 구현한다. 주된 용도에 따라 △국제업무 △업무복합 △업무지원 총 3개존(Zone)으로 구분한다. 

이중 국제업무존의 경우 기존 용도지역 제3종일반주거에서 '중심상업지역'으로 상향, 최대 용적률 1700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다. 이외 업무복합, 업무지원존은 '일반상업지역' 등으로 용도지역 상향을 통해 전체 평균 용적률 900% 수준으로 조정한다. 

서부이촌동에서 바라본 그린코리더. Ⓒ 서울시

아울러 지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용해 사업 부지면적(49만5000㎡) 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보한다는 방침이다. 

구역면적 20%는 '도시계획시설'로 공원과 녹지를 확보한다는 방침이다. 이외 30%는 민간 공개공지 등을 활용해 '개방형 녹지'로, 나머지 50% 내외는 건물 테라스나 옥상․ 벽면녹화 등으로 확보한다는 구상이다.

환경·교통분야 최첨단 기술을 도입해 서울이 2050년 탄소중립도시로 거듭나는 데 중추 역할을 책임질 '탄소 배출 제로(0)지구'로 운영한다.

스마트 교통수단 도입 또는 용산역發 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라를 확충해 용산지역 대중교통수단 분담률을 70%(현재 57%)까지 끌어올릴 계획이다. 더불어 교통 혼잡 특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄인다는 방침이다. 

더불어 기존에 건물 단위 인증이 아닌, 지역 단위로 친환경 인증하는 '서울형 LEED'를 적용해 에너지 자립도시 실현하고, 자동화·최첨단 스마트 물류체계도 구축한다.

◆"2030년 입주 목표" 위한 특별건축구역 추진

이외에도 용산국제업무지구에 살거나 일하는 시민에겐 편리하고 쾌적한 삶을, 외부에서 찾아온 방문자에게는 매력적인 경험과 휴식을 선사한다는 전략이다.

업무복합존 건축물 고층부(45층)에 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 '스카이트레일(보행전망교)'을 도입하고, 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대 및 공중정원 등을 조성한다.

업무지원존에서 바라본 스카이트레일. Ⓒ 서울시

국제업무존 저층부에는 △콘서트홀 △아트뮤지엄 △복합문화도서관 등을 배치해 공연·전시·체험을 즐길 수 있는 (가칭)서울아트밴드를 계획했다. 중심부의 경우 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드 '베슬(Vessel)'과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화한다.

한편 용산국제업무지구는 안정적 사업 추진과 혁신 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다.

1단계로 사업시행(예정)자 코레일·SH공사가 도로·공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급한다. 2단계에서는 도시혁신구역을 지정(국토계획법, 1월9일 본회의 통과) 하거나 토지를 분양받은 '민간사업자'가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1700%까지 고밀 개발할 수 있도록 지원할 계획이다.

서울시는 상반기 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 오는 2028년까지 기반시설 조성을 마무리하는 걸 목표로 사업 추진에 들어간다. 사업 공익성을 담보하기 위해 코레일과 SH공사를 사업시행(예정)자로 선정, 충분한 기반시설을 조성하며, 과도한 개발이익이 공공에 적절히 배분되게끔 유도한다. 

오세훈 서울시장은 "입지나 잠재력 등 모든 면에서 가능성이 무한한 땅임에도 불구하고 그간 개발 기회를 얻지 못했던 '용산'이 계획(안) 확정에 따라 혁신 개발 신호탄을 쏘아 올렸다"라고 설명했다. 

그는 이어 "국제 비즈니스 허브이자 지속가능한 도시 미래상을 담을 용산국제업무지구가 구도심 대규모 융복합·고밀 개발 '글로벌 스탠다드'가 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다"라고 부연했다.