깡통전세 의심 거래 20% 넘어 "거래시 주의"

매매가比 전세가 비율 80% 이상 2Q만에 6.5%p↑

[프라임경제] 아파트 매매가격이 하락하는 반면 전세는 오히려 상승하는 추세가 지속되면서 전세가율(매매 대비 전세가격 비율)도 다시 오르는 추세다. 

부동산R114(16일 R114 시세 기준)에 따르면, 전국 아파트 전세가율은 지난해 7월21일(53.9%) 이후 가장 높은 54.3%로 조사됐다. 

통상 아파트는 비아파트에 비해 전세 대비 매매가격이 높아 깡통 전세 위험이 낮은 것으로 인식되고 있따. 다만 지방 위주로 전세 보증금이 매매가 80% 이상인 거래 비중이 늘고 있어 전세 임차인 주의가 요구되는 시점이다. 

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 분기별 같은 아파트(동일단지·면적) 매매·전세계약 체결 사례를 통해 최고가 격차를 확인했다. 

조사 결과, 전국 아파트 매매와 전세간 거래가 격차는 2023년 1분기 6847만원에서 3분기 1억1587만원으로 확대됐다. 이후 △4분기 5325만원 △2024년 1월 4332만원으로 줄었다. 

지난해 4분기 기준 지역별 매매와 전세간 가격 차이는 서울이 4억6592만원으로 가장 큰 반면 △경북 427만원 △전북 922만원 △충북 1541만원 등은 작았다. 

업계 관계자는 "전세와 매매 간 가격 차이가 좁아지면 갭투자나 깡통전세 문제가 발생할 수 있다"라며 "특히 시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성됐다는 점을 감안하면 갭투자 등 투자 수요 활성화에는 한계가 있으며 오히려 '깡통전세'를 경계할 필요가 있다"라고 지적했다. 

실제 전국 아파트 실거래 자료를 통해 매매 대비 전세가격 비율이 80% 이상으로 '깡통전세' 의심 거래 비중을 살펴보면, 2023년 2분기 19.4%(2만4152건 중 4691건)에서 4분기 25.9%(2만1560건 중 5594건)으로 6.5%p 늘었다. 

지역별로 2023년 4분기 전세가율이 80% 이상인 거래 비중은 △전북 57.3% △충북 55.3% △경북 54.2% △경남 48.1% 등 상대적으로 지방 위주로 높았다. 이와 달리 △서울 5.1% △세종 7.5% △제주 12.9% △경기 19.0% △인천 19.9% 등은 낮게 나타났다. 

물론 실거래가로 살펴본 '깡통전세' 비중은 실제보다 과다하게 계산될 수 있다는 게 업계 중론이다. 매매는 시세 대비 저렴한 급매물 위주로, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 계약되고 있기 때문이다. 

부동산R114 관계자는 "다만 아파트값 하락이나 전셋값 상승으로 전세가율이 상승하고 있다는 점을 감안, 지방 소도시 중심으로 깡통전세에 대한 경각심을 가질 시점"이라고 바라봤다. 

그는 이어 "이런 주택은 전세금보증보험 가입이 제한되거나 보증금 반환이 어려울 수 있어 거래시 각별한 주의가 요구된다"라고 부연했다.