'똘똘한 한 채' 선호에 아파트 시장 양극화 "심화"

서울 대형 아파트 매매가격지수 역대 최고치

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[프라임경제] 고환율·대출 규제·비수기 등 이유로 서울 아파트 매매가격 상승률이 둔화되고 있는 가운데 135㎡ 이상 대형 매매가격지수는 '역대 최고치'를 기록하면서 업계 이목을 사로잡았다. 이는 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 아파트 시장 양극화 '심화'를 의미하기 때문이다. 

KB부동산 월간 주택가격 동향 자료에 따르면, 2025년 1월 기준 서울 대형 아파트 매매 가격지수(KB부동산 2022년 1월 100 기준)는 106.6이다. 이는 전월(106.4)대비 0.2p 상승한 수치로, 2013년 3월(65.6) 조사 이래 역대 최고치다. 

특히 △강남구 △서초구 △송파구 △강동구 △용산구 △성동구 △노원구 △마포구 △양천구 △영등포구 △강서구 '강남 11개구' 대형 아파트 매매가격지수(107.4)가 가장 높았다. 전월(107.2)보다 소폭 상승하며 역대 최고치를 갱신하기도 했다. 

반면 강북 14개구 대형 아파트 가격지수는 강남권과 약 3.1p 차이를 보이는 104.3에 그쳤다. 강남·강북 간 가격 격차가 커지고 있음을 보여주고 있다.

이런 현상 주요 원인으로는 세금 부담 증가, 대출 규제 등 변화에 따른 '똘똘한 한 채' 선호현상 영향으로 분석된다. 다주택자에 대한 종합부동산세·양도소득세 부담이 지속되면서 다주택 보유보단 '똘똘한 한 채' 집중 경향이 강화된 것이다. 이에 따라 강남권 중심으로 대형 아파트 수요가 급증하며 가격 상승을 견인하고 있다.

서울 아파트 시장 양극화는 5분위 배율(상위·하위 20% 가격 차이)에서도 뚜렷하게 나타난다. 2025년 1월 기준 서울 '주택 종합 5분위 배율'은 10.9이다. 상위 20% 주택 가격이 하위 20%보다 약 10.9배 높은 수준인 셈. 

5분위 배율은 상위 20% 평균 가격을 하위 20%로 나눈 지표로, 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 의미다. 이는 2023년 5월(9.9) 이후 꾸준히 상승하고 있다. 

이와 달리 기타지방 5분위 배율은 7.8이다. 2022년 11월 8.1를 기록한 이후 약간 등락이 있지만, 점차 낮아지는 추세다. 

업계 관계자는 "이런 수치들은 고가 아파트 중심으로 가격 상승이 이뤄지고 있음을 시사한다"라며 "대형 아파트 수요가 증가하는 가운데 시장 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높다"라고 분석했다. 

이처럼 대형 아파트 수요가 늘면서 강남권에서는 재건축·재개발을 통한 대형 아파트 공급도 증가하고 있다. 

부동산114 렙스 자료에 따르면, 2020년 전국 아파트 분양물량 36만6089가구 가운데 135㎡ 초과 물량이 전체 0.1%(517가구)에 불과했다. 하지만 이후 △2021년 38만8226가구 / 1227가구(0.3%) △2022년 35만9386가구 / 1822가구(0.5%) △2023년 21만2068가구 / 1056가구(0.5%) △2024년 24만9617가구 / 3344가구(1.3%)로 증가했다. 

무엇보다 서울 지역 대형 분양 물량은 눈에 띄게 늘어났다. 2020년 0.5%(4만2911가구 / 233가구) 이후 △2021년 0.5%(1만274가구 / 51가구) △2022년 0.2%(2만7356가구 / 43가구) △2023년 0.4%(2만4519가구 / 92가구) △2024년 2.5%(3만983가구 / 773가구)에 달했다. 이는 최근 대형 아파트 수요가 늘면서 건설사마다 강남권 정비사업에서 대형 아파트 물량 비중을 높인 것으로 풀이된다.

이처럼 다주택자에 대한 세금 부담 증가로 핵심 지역 유량 주택, 즉 '똘똘한 한 채' 집중 경향이 강화되고 있다. 

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "업계 일자리와 교육 등 지역 간 인프라·경제력 차이로 서울 특히 핵심지역으로 청년층과 가구 집중 현상이 심화되고 있다"라며 "반면 수시로 바뀌는 재건축·재개발 등 정비사업 정책으로 공급이 쉽지 않다"라고 설명했다. 

그는 이어 "수도권과 지방 간, 그리고 수도권 내에서도 인기 지역과 비인기 지역 간 격차는 계속 확대될 것"이라고 부연했다.