서울 아파트 매매 거래가격 '4000만원 붕괴'

전월比 5.2%↓ "주택시장 냉각, 저가 매물 위주 거래 영향"

서울 평균 매매가격 추이 및 월간 매매가격 변동률. Ⓒ 직방

[프라임경제] 최근 주택시장이 경기 침체 우려와 정국 혼란 등으로 한파가 닥치며 매수 심리가 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 서울 아파트 매매가격(3.3㎡당)마저 4000만원 아래로 떨어진 상태다. 

직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 1월 서울 아파트 평균 3.3㎡ 매매 거래가격은 전월대비 5.2% 하락한 3996만원이다. 

지난해 4분기부터 조여진 대출 여파와 함께 연초 탄핵 국정 이슈 및 대외적 리스크 압박으로 주택시장 분위기는 급속도로 냉각된 것이다. 이에 따라 매수 심리가 얼어붙고 거래량이 줄어들면서 저가 매물 위주로 거래가 이뤄지면서 평균 거래가가 낮아진 것으로 분석된다. 

평균 매매 거래가격이 낮아진 자치구로는 △서초구 -12.6% △강북구 -5.9% △관악구 -5.6% △은평구 -4.3% △강서구 -3.7% 순이다. 

특히 서초구 1월 평균 매매가격은 전월(8742만원)대비 12.6% 낮아진 7639만원이다. 매매 거래량 자체(87건)도 전월(146건)대비 40% 가량 감소했다. 반면 15억원 초과 매매 거래 비중(74.7%)은 지난해 12월(83.6%)과 비교해 8.9%p 줄었다. 래미안 원베일리 등 랜드마크 고가 단지 거래 비중이 줄며 평균 거래가격이 낮아진 것으로 풀이된다. 

강북구는 전용 85㎡ 이하 소규모 단지 저가 매물이 거래되며 매매가격 수준이 하락했다. 관악구의 경우 △신림동 삼성산주공(전용 113㎡) 6억7000만원 △관악산휴먼시아 2단지(82㎡) 5억7500만원 등 시세 대비 저렴한 거래가 이뤄졌다.

1월 서울 구별 월간 매매가격 변동률. Ⓒ 직방

이와 달리 매매거래 가격이 오른 지역으로는 △종로구 31% △서대문구 10.7% △영등포구 6.3% △용산구 5.8% △도봉구 5.7% 순이다. 

종로구는 거래 자체가 많지 않았지만, 경희궁자이 3단지(59㎡)가 신고가(18억1500만원)로 거래됐다. 서대문구 역시 e편한세상신촌, 신촌푸르지오(59㎡)가 13억5000만원~15억4500만원에 거래되며 평균을 끌어올렸다.

면적별 평균 매매 거래가격으로는 전용 85㎡ 초과 하락폭이 가장 컸다. 서울 전용 85㎡ 초과 구간 평균 매매가격(5068만원)은 전월(5389만원)보다 6% 낮았다. 

매수 수요가 뜸해지면서 환금성, 구입 자금 및 유지 관리비 부담 등으로 중대형 면적 거래가 줄어든 가운데 일부 저가 매물 위주 거래로 다른 면적과 비교해 하락폭이 컸던 것으로 분석된다. 

이외 면적구간으로는 △전용 60㎡ 이하 -2.8% △60~85㎡ -4% 변동률을 나타냈다.

당분간 이런 주택시장 분위기가 지속될 전망이다. 1월 서울 아파트 거래량은 2343건(2월12일 기준)에 그쳤다. 이는 2023년 12월(1789건) 이후 가장 적은 수치다. 여기에 오는 7월 '스트레스 DSR 3단계' 시행도 앞두고 있어 정부 대출 규제로 인해 매수세 회복은 더욱 어려워질 가능성이 크다.

한편, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담 일대 대다수 단지를 토지거래허가구역에서 해제했다. 이에 따라 해당 단지들은 별도 허가 없이 매매가 가능해지며, 실거주 의무 등 각종 제한이 사라진다. 

직방 관계자는 "이번 서울시 규제 해제로 인해 거래가 자유로워지면서 그동안 규제로 위축된 고가 지역에서 일부 거래가 발생할 수 있어 2월 매매 거래 가격이 반등할 가능성도 있다"라며 "다만 시장에 미치는 영향은 제한적"이라고 바라봤다.