[마담P의 오경제] "정부가 사면 끝?" 지방 미분양 대책 효과 논란

수요 없이 건설사만 살리자? 시장 왜곡 가능성에 회의론 확산

[프라임경제] 정부가 지방 건설 경기 활성화를 위해 한국토지주택공사(LH)를 통해 악성 미분양 3000가구를 직접 매입하는 대책을 발표했다. 하지만 전체 준공 후 미분양 물량의 13.9%에 불과한 매입 규모와 더불어 근본적인 수요 촉진책 없이 공급 측면에만 초점을 맞춘 점에서 실효성에 의문이 제기된다. 

◆ 악성 미분양 해소 위해 LH 매입 추진

국토교통부와 기획재정부 등 관계 부처는 19일 민생경제점검회의를 열고 '지역 건설경기 보완 방안'을 발표했다.

이에 따르면 지방 부동산 시장의 침체가 심화되면서 지역 건설사 도산이 이어지는 상황을 우려해 LH가 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하고, SOC(사회간접자본) 예산의 70%를 상반기에 조기 집행하는 방안을 추진하기로 했다.

이 같은 조치는 지방 건설 경기의 급격한 악화를 방지하기 위한 응급 조치로 해석된다. 지난해 건설 투자는 전년 대비 2.7% 감소하면서 경제 성장률을 0.4%포인트 끌어내린 것으로 분석됐다. 

특히 지방 건설사들은 미분양 증가로 자금난이 심화되면서 경남 2위 대저건설, 부산 7위 신태양건설 등의 법정관리와 제일건설의 부도가 발생하는 등 업계 위기가 고조된 상황이다.

◆ 매입 규모 제한적…효과 미미할 듯

정부의 이번 대책에서 가장 큰 논란은 LH가 매입하는 물량이 전체 미분양 물량 대비 극히 적다는 점이다. 국토부에 따르면 지난해 12월 기준 전국 준공 후 미분양은 2만 1480가구에 달한다. 이 중 정부가 매입하기로 한 3000가구는 전체의 13.9%에 불과하다.

건설업계 관계자는 "악성 미분양이 2만 가구가 넘는 상황에서 3000가구 매입 정도로는 실질적인 변화를 기대할 수 없을 것"이라며 "내년까지 적어도 매입 물량을 2만 가구 수준까지 늘려야 한다"고 지적했다.

아울러 LH의 재정 부담도 문제다. 현재 LH는 전세사기 대책, 기존 공공임대사업 등 재정 투입으로 부채가 크게 늘고 있다. 자체 추산에 따르면 2028년까지 부채 규모가 236조원에 이를 것으로 예상되는 가운데 추가적인 미분양 매입은 LH의 재무 건전성을 더욱 악화시킬 가능성이 높다.

◆ 실거래 활성화 관건

정부는 미분양 주택 해소를 위해 디딤돌 대출 우대금리를 신설해 실수요자의 구매력을 높이겠다는 대책을 내놨다. 다만 업계에서는 금리 우대만으로 미분양 해소를 기대하기 어렵다는 게 중론이다.

박상우 국토부 장관도 국회 국토교통위원회에서 "집값 전망이 좋지 않아서 대출을 완화한다고 해도 실질적으로 구매가 늘어날지는 미지수"라며 신중한 태도를 보인 바 있다.

또 이번 대책에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 포함되지 않아 금융권 대출을 통한 주택 거래 활성화도 어려울 수 있다. 정부는 오는 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR의 적용 범위와 비율을 4~5월 중 결정할 방침인 가운데 현재 지방 부동산 시장 상황을 고려할 때 추가적인 대출 규제 완화가 필요하다는 지적이 나온다.

한편 이번 대책이 건설사들의 '도덕적 해이'를 부추길 것이라는 우려도 있다. 건설사들이 "어차피 정부가 사줄 것"이라는 기대로 공급 조절이 되지 않아 미분양이 지속적으로 누적될 수 있기 때문이다. 

또 LH가 시세보다 낮게 매입할 경우 주변 아파트 가격 하락을 유발할 수 있고, 공공임대로 전환해도 수요가 없으면 운영 부담만 커질 수 있다. 

정부는 비아파트만 허용하던 '매입형 등록임대'를 미분양 아파트(85㎡ 이하)로 확대하겠다고 발표했지만 이 역시 민간임대주택법 개정이 필요해 실제 시행까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다.