"과거에서 배운다" 준공 후 미분양 해법은?

2013년 인센티브, 경기 부양 효과…수도권 제외된 대책, 실효성 의구심

정부가 각종 대책을 제시하고 있음에도 불구, 소위 '준공 후 미분양 주택'이 11년 만에 최고치를 기록하면서 업계 주요 난관으로 떠오르고 있다. Ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 사용 검사 후에도 분양되지 않은 주택, 소위 '준공 후 미분양 주택'이 최근 2만1480가구에 달하는 등 11년 만에 최고치를 기록하며 업계 최고 화두로 대두되고 있다. 

시장 경제가 받쳐 준다면 어떻게든 견딜 수 있지만 '한계치에 도달했다'는 게 업계 평가다. 지난해 초 '지방 중심 대책'을 꺼냈음에도, 좀처럼 온기가 돌지 않다는 게 공통 의견이다. 

이런 상황에 지속되자 정부는 지난달 19일 '건설 경기 활성화 대책'을 제시했다. 당초 4월 예정이었지만, 시기를 2개월 이상 앞당긴 것을 감안하면, 정부 역시 사태 심각성을 인지한 것으로 분석된다. 

◆2013년 '양도소득세 5년간 면제' 부동산 경기 부양 효과 톡톡

지금처럼 부동산 경기가 불황이던 2013년 당시 정부는 '4.1 부동산 종합대책'을 제시했다. 당시 꺼내든 카드가 '양도소득세 5년간 전액 면제'라는 파격 혜택이다.

 

그해 4월1일부터 12월31일까지 취득한 신축주택, 또는 3월31일까지 계약이 이뤄지지 않아 4월1일부터 선착순 공급하는 미분양 주택 등을 구입할 경우 취득 후 5년간 "양도소득 세액을 전액 면제한다'는 게 핵심이다. 

지난 2013년 4월, 정부 '부동산종합대책' 발표를 앞두고 열린 당정협의에서 서승환 국토부 장관, 현오석 경제부총리, 신제윤 금융위원장이 자리를 나란히 하고 있다. Ⓒ 연합뉴스

업계 관계자는 "신축부터 미분양, 준공 후 미분양 등 주택 전반으로 혜택을 확대한 만큼 전국 미분양 물량이 꾸준하게 감소했으며, 당시 10만명이 주택을 사들인 것으로 추산된 바 있다"라고 회상했다. 

생애 최초 주택 취득자 역시 취득세 면제 혜택도 받았다. 부부합산 연 소득 7000만원 이하인 가구가 6억원 이하 주택을 생애 최초로 구매할 경우다. 당시 수도권 평균 시세가 3억7000만원임을 감안하면 신혼부부가 구매 가능한 대다수 아파트가 혜택을 받은 셈. 

금융 규제 완화 역시 당시 대책에 있어 효과를 톡톡히 봤다. 

국토연구원 자료에 따르면, 4.1대책 이전 1년과 이후 1년간 주택매매가격 변동률 비교 시 전국은 3.7%p(-2.2%→1.5%) 상승했다. 특히 지방은 1.8%p(0.4%→2.2%) 오른 반면 수도권의 경우 5.6%p(-4.9%→0.7%) 인상하면서 수도권 상승세가 두드러졌다.

주택 거래도 증가했다. 

같은 시간 비교했을 때 전국 주택거래량은 18만9000가구(72만6000가구→91만5000가구)가 증가했다. 같은 기간 △수도권 13만가구(26만9000가구→39만9000가구) △지방 5만9000가구(45만7000가구→51만6000가구) 늘어났다. 

뿐만 아니라 이듬해인 2104년 선보인 대책도 시장에 적지 않은 파장을 야기했다. 2014년 '7.24 경제정책방향'을 통해 LTV·DTI 규제 완화를 제시하며 부동산 경기 부양에 나섰기 때문이다. 

◆미분양 대책 "수도권 비규제지역 확대 필수"

물론 현 정부도 손을 놓고 있지 않았다. 지난해 지방 중심으로 1월부터 취득한 '준공 후 미분양 주택'은 취득·양도·종합부동산세 산정시 주택 수에서 제외하는 방침이 이미 시행하고 있다. 

올해에도 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 양도소득세·종합부동산세를 '1세대 1주택' 혜택으로 산정하고, 2년 이상 임대로 활용시 주택건설사업자 원시 취득세를 최대 50% 감면하는 대책도 꺼냈다. 

정부는 지난달 19일 민생경제점검회의에서 '지역 건설경기 보완방안'을 발표했다. 사진은 최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관이 민생경제점검회의를 주재하고 있는 모습. Ⓒ연합뉴스

뿐만 아니라 올해부터 1주택자가 인구감소지역 내 주택을 구입하면 재산세·양도세·종부세를 산정할 때 '1세대 1주택 특례'를 적용한다. 전용면적 85㎡ 이하 취득가액 6억원 이하 아파트 대상으로, 무주택자 또는 1주택자가 지방(광역시 제외) 인구감소지역 공시가격 4억원 이하 주택을 구매할 경우 취득세를 최대 절반까지 깎아준다.

이런 대안에도 불구, 여전히 체감 경기는 나아지지 않고 있다. 

실제 통계 수치 상 지난해 12월 말 기준 전국 주택 미분양 현황은 7만173가구에 달한다. 이는 10년 이래 가장 많은 수치다. 준공 후 미분양도 2만1480가구로, 역대 최고를 기록하고 있다. 

현재 정부 '미분양 대책' 카드는 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 한시적 완화다. 소득 대비 대출 원금·이자를 얼마나 부담할 수 있는지를 판단해 대출 한도를 제한하는 DSR이 완화되면, 주택 구입 자금 조달이 쉬워질 수 있다는 판단에서다. 

다만 문제는 완화 지역이 수도권을 제외한 지방 중심이라는 점이다. 관련 업계에서도 "지방만 대상 조치만으로는 역부족"이라는 지적이다. 

건설업계 관계자는 "정부가 지방 중심으로 규제를 풀고 있지만, 실효성을 보기에는 한계가 있을 수밖에 없다"라고 바라봤다. 

그는 이어 "수도권 중심으로 규제 완화를 하되, 수도권 내 규제 지역보단 외곽 성장관리권역 등 비규제지역 중심으로 세심하게 대책을 실행하는 게 필요하다"라고 부연했다.