대세 '얼죽신' 트렌드에 "얼어 죽어도 재건축"도 재조명

신축 가격 급등 따라 구축 수요 급증…재건축 단지 위주 상승 예상

2021~2025년 서울 아파트 연식 구간별 평균 매매 가격. Ⓒ 부동산R114

[프라임경제] 지난해에 이어 2025년 주택시장도 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 강세를 보이고 있다. 서울 공급 부족 우려가 지속되면서 신축 아파트 희소성이 커진 영향이 크다. 여전히 신축에 대한 선호는 높지만, 가격 상승에 따라 진입이 어려워지는 만큼 구축으로 눈을 돌리는 수요가 늘어 가격도 상승할 여지가 있다.  

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 2021~2024년 4년간 서울 아파트 연식 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 준공 10년 이하 평균 매매 가격은 연평균 9.1% 상승하면서 가장 높은 증가율을 나타냈다. 그 뒤를 이어 '정비사업 건축 연한'에 해당하는 30년 초과가 연평균 3.7% 오르며, 10년~30년 재고 아파트(3.5%↑)보다 가격 변동 폭이 컸다. 

업계에 따르면 올해 매매 가격이 '집값 고점기' 2021년보다도 상승하면서 가중된 부담 탓에 신축 향한 수요가 점차 식고 있다. 

2021년 당시 22.3%를 차지한 신축(준공 10년 이하) 매매 거래 비중은 올해 19.9%로 감소했다. 이와 달리 10년~30년 '재고 아파트' 및 30년 초과 구축의 경우 △2022년 64.8% △2023년 72.8% △2024년 76.1% △2025년(1~2월) 80.1%로 나날이 증가하는 분위기다. 

신축 가격 급등과 가계부채 관리방안 등으로 높은 현금 보유력이 요구되자 구축으로 수요가 점차 이동하는 것으로 해석된다. 

2021~2025년 서울 아파트 연식 구간별 매매 거래 비중. Ⓒ 부동산R114

가장 큰 문제는 '신축 공급 부족'을 우려하는 목소리와 '가격 상승 피로감 누적'이 동시에 나타나고 있다는 점이다. 더군다나 오는 6월부턴 제로에너지 건축물 인증·전기차 화재 시설 구축 '의무화'도 앞두고 있어 분양가 상승 압력이 강화되는 만큼 신축 매수 진입 장벽은 더욱 높아질 예정이다. 

반면 구축 아파트는 신축보다 주거 환경이 쾌적하지 않아 선호가 낮으며, 특히 30년 초과 재건축 단지의 경우 사업 완공까지 투자 기간이 길어 가격 상승이 더뎠다. 다만 최근 안전진단 없이 재건축이 가능할 것으로 전망되면서 가격이 소폭 상승하고 있다. 

부동산R114 관계자는 "얼죽신 선호가 계속되지만, 공급량이 한정적이기에 입지가 우수한 재건축, 즉 신축으로 변모할 가능성이 높은 단지 위주로 자연스레 수요가 몰릴 것"이라며 "이에 따라 당분간 신축과 연동되며 가격 오름세가 이어질 전망"이라고 바라봤다.