3기 신도시 분양가, 추정가比 1억↑ "그래도 매력적"

인근 신축과의 시세차익 여전…편리한 생활환경 이점도 확보

3기 신도시 공공분양주택 청약경쟁률. Ⓒ 부동산R114

[프라임경제] 최근 건설경기 위축으로 분양 시장에 한산한 분위기가 이어지는 가운데, 지난 2월21일 '올해 첫 3기 신도시 본청약' 고양창릉지구에 4만1337건이 접수되며 시선을 끌었다. 사전청약(2022년) 당시 추정 분양가에 비해 높아진 가격과 함께 전년도 인천계양지구 본청약 경쟁률(한 자릿수)로 인해 분양 결과를 향한 부정적 시선이 적지 않았다. 

이런 우려와 달리 3개 블록 모두 모든 평형 두세 자리 경쟁률을 기록하며, 2025년 경기지역 역대 최고 수치를 달성했다(2025년 3월31일 기준). 블록별로는 △S5블록 96.0대 1 △S6블록 62.8대 1 △A4블록(신혼희망타운) 19.8대 1다. 

특히 S5블록 전용면적 84㎡의 경우 경쟁률 409.8대 1로 압도적으로 많은 관심을 받았다(일반공급 기준). 

사실 서민 주거안정을 목표로 계획된 3기 신도시 공공분양은 최근 급등한 건설원가로 인한 분양가 인상을 피하지 못했다. 사전청약 이후 본청약까지 약 3년간 추정가 대비 △인천계양(A2·A3) 18% △고양창릉(A4·S5·S6) 15%씩 증가했다. 

사전청약 당시 시선을 사로잡은 국민평형(전용면적 84㎡)은 인상액이 1억원에 육박해 수요자 부담이 가중된 상태다. 분양가 상승 여파로 사전청약 당첨자 가운데 △인천계양 341명(42.7%) △고양창릉 373명(26.6%) 상당이 당첨을 포기하기도 했다. 

이처럼 수천만원 가량 분양가 인상에도 불구, 지역 내 입주 5년 이하 신축 아파트와의 시세차익은 여전히 존재했다. 

인천계양 A2블록 84㎡ 확정 분양가는 5억8411만원이다. 분양시점(2024년 10월) 기준 인근 매매 시세는 △계양하늘채파크포레 6억원(2023년 입주) △계양효성해링턴플레이스 6억3500만원(2021년 입주) △힐스테이트자이계양 7억6375만원(2024년 입주)이다. 최소 2000만~1억8000만원 가량 차이가 발생한다. 

고양창릉 역시 이와 크게 다르지 않다. S5블록 84㎡ 확정분양가(7억7289만원)는 인근 대곡역롯데캐슬엘클라씨(2022년 입주; 8억3750만원) 및 대곡역두산위브1단지(2023년 입주; 8억5000만원)와 비교해 6000만~8000만원 차이가 난다. 특히 맞은 준신축단지 원흥동일스위트7단지(2018년 입주; 8억7000만원)의 경우 1억원 가량 저렴한 가격이다. 

업계 관계자는 "확정 분양가가 건설원가 등 여파로 추정가와 비교해 15~18% 가량 인상될 수밖에 없는 상황"이라며 "그럼에도 서울과의 인접성, 3기 신도시 조성에 따른 인프라 개선 기대감, 그리고 1억원 내외 시세 차익 등은 예비청약자 관심을 끌기에 충분하다"라고 설명했다. 

3기 신도시 공공분양주택 분양가·인근 시세 비교. Ⓒ 부동산R114

실제 실수요자들은 이번 고양창릉에 이어 오는 5월 본청약을 앞둔 하남교산지구를 향한 관심이 나날이 늘어나고 있다. 

하남교산 A2블록에 모습을 드러낼 '교산푸르지오더퍼스트'는 지하 2층~지상 최고 29층 10개동 전용 51~59㎡ 1115가구 규모를 조성된다. 대우건설과 공동으로 시행하는 '민간참여 공공주택건설사업'이다. 

확정분양가는 △51㎡ 4억9811만원 △55㎡ 5억3355만원 △58㎡ 5억6214만원 △59㎡ 5억7167만원이다. 추정가(2021년 12월)와 비교해 18% 가량 증가한 금액이다. 

하지만 인근 신축 59㎡ 기준 하남호반써밋에듀파크(2021년 입주; 8억5750만원) 및 미사힐즈파크푸르지오(2020년 입주; 7억4500만원) 매매 시세를 고려하면 차익이 수억원에 달한다. 

생활 인프라도 잘 갖춰졌다. 지하철 하남검단산역(5호선)이 가까워 대중교통 환경이 우수한 동시에 하남대로·중부고속도로·수도권제1순환고속도로 등을 통해 광역 이동도 용이하다. 단지 주변으로 하남시청·스타필드·홈플러스 등 생활 편의시설이 위치하고, 도보 통학권 내 초·중학교 등이 계획됐다. 

업계 관계자는 "하남교산 A2블록 사전청약(2021년 12월) 당시 △모집 1056가구 △접수 5만5374건을 기록하는 등 관심이 뜨거웠던 만큼 수억원 상당 시세차익과 편리한 생활환경 이점 등에 본청약에서도 흥행 기조는 이어질 것"이라고 분석했다.