토지거래허가구역 해제 후 잠·삼·대·청 매매거래 3.6배 ↑

강한 방어력 바탕 경매시장 내 규제 지역 수요 여전

서울 전체 및 2.12 토지거래허가구역 해제 아파트 매매 거래량. Ⓒ 직방

[프라임경제] 최근 한 달간 서울 아파트 거래 시장은 일부 규제 변화에 따라 관심이 집중됐다. 서울시는 지난 2월12일, 잠실·삼성·대치·청담동 재건축 단지를 제외한 '국제교류복합지구' 인근 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 이에 따라 해제 대상 단지 뿐만 아니라 인근 지역 매수 문의도 늘어나는 등 거래 기대심리가 일부 살아나기도 했다. 

이후 강남권 중심으로 일부 단지에서 가격이 상승하며 시장 분위기가 술렁이자, 정부와 서울시는 3월24일부터 강남3구·용산구 전체를 거래허가구역으로 확대 지정했다. 단기 수요 유입·거래 증가가 거래허가구역 해제 또는 재지정에 따른 직접 결과인지 여부는 추가 분석이 필요하지만, 규제 변화가 수요자 심리에 영향을 미친 것으로 분석된다. 

실제 거래허가구역 확대·재지정에 따라 서울 아파트 시장은 다시 관망세로 접어들고, 급증하던 거래량도 잠시 주춤하고 있다. 

이에 직방은 거래허가구역 해제 직후(2월13일)부터 재지정 직전(3월23일)까지 대상지역 거래 데이터를 살펴봤다.

해당 39일간 서울 전체 매매 거래량은 9665건(4월4일 기준)이다. 이는 해제발표 직전 동기간(1월4일~2월11일) 거래량(4559건)과 비교해 2.1배가량 많다. 해제 이후 39일간 규제 대상 지역 아파트 매매 거래량(353건)도 해제 직전(99건)보다 3.6배 이상 많았다. 

신고가 경신 거래도 증가했다. 해제 발표 직전 39일간 13건에 불과한 규제 구역(잠실·삼성·대치·청담) 단지 기준 신고가 거래 사례도 해제 이후(84건) 6.5배 늘었다. 전체 서울 전체 신고가 경신 케이스(362건→839건)가 2.3배 늘어난 것에 비해 두드러진다. 물론 실거래 신고 기한이 남아 있는 만큼 최종 거래량 집계는 유동적일 수 있다.

39일간 규제 해제 대상 지역 내에서는 아파트 135건이 거래된 잠실동이 가장 많았다. 세부 단지로는 역시 △리센츠 38건 △잠실엘스 34건 △트리지움 30건으로, 잠실동 3대장 거래가 많았다. 

소위 '잠실 3대장' 이들 엘·리·트 단지는 대규모 단지 구성과 우수한 교통망, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요자와 투자자 모두에게 높은 선호도를 보인다. 학군과 인근 개발 호재까지 더해지면서 시장 입지가 더욱 견고해지고 있다.

3개 단지 전체 규모가 1만5000세대에 육박해 거래량도 많고, 서울 아파트 거래시장 선행지표로 역할을 하는 만큼 규제 해제 직후 매수세가 집중된 것으로 판단된다. 

잠실동에 이어 △삼성동 86건 △대치동 71건 △청담동 61건 순이다. 삼성동은 삼성동힐스테이트1단지가 16건, 대치동은 대치현대 10건, 청담동은 청담자이 11건 등 순으로 거래됐다.

반면 비규제 대상 지역의 경우 △강남구(규제 대상 제외) 676건 △강동구 652건 △송파구(규제 제외) 652건 △성동구 637건 순으로, 거래량이 많았다.

업계 관계자는 "규제 대상 3개동이 포함된 강남구 가운데 개포·도곡·역삼동 일대는 학군, 교통, 생활 인프라 등 주거 선호 요소를 고루 갖춘 지역"이라며 "이에 따라 신축·구축을 가리지 않고 수요가 꾸준히 유입되며, 최근에도 해당 지역에서 상대적으로 많은 거래가 이뤄졌다"라고 설명했다. 

동별로는 △개포동 131건 △도곡동 122건 △역삼동 116건 등에서 거래가 많았다. 개포동에서 개포래미안포레스트가 23건, 래미안블레스티지 21건, 도곡동은 도곡렉슬 25건 경남 13건이, 역삼동은 역삼래미안과 테헤란아이파크가 각각 17건, 13건씩 거래가 이뤄졌다. 

규제 해제 직후 해제 대상지역 내 주간 아파트 거래량 추이. Ⓒ 직방

한편 강남구 뒤로는 강동구, 송파구 각각 652건 거래되며 뒤를 이었다. 

강동구는 준공 10년 이내 신축 대단지가 많고, 강남권역 접근성이 우수해 실수요·투자 수요 관심이 집중되는 지역이다. 최근 강남권 집값이 빠르게 오르면서 상대적으로 합리적 입지와 가격대를 고려한 수요자들이 강동구로 눈을 돌리는 흐름이다. 

강동구 단지 내 거래 순으로는 래미안힐스테이트고덕(49건)이 가장 많았으며 △고덕아르테온(46건) △고덕그라시움(43건) 등 신축 단지 위주로 거래가 많았다. 

강남 핵심 수요 '직접 대체'보단 강남 생활권 환경을 찾는 실수요자 '차선 선택지'로 선호도가 높아지고 있다는 게 업계 시선이다. 

송파구의 경우 '잠실 거래제한 해제' 이후 전역으로 매수세가 확산되면서 대단지 위주로 거래가 늘었다. 헬리오시티 76건, 파크리오 58건, 올림픽훼밀리타운 31건이 거래됐다.

해제 대상지역 '주 단위 기간별 거래량'을 살펴보면 초기 급증한 후 점차 감소하는 양상이다. 해제 직후 1주일간 총 122건이 거래되며 가장 많았다. 거래 제한이 해제되자 빠르게 움직인 수요자들이 즉각적 반응을 보인 것으로 풀이된다. 

하지만 이후 주차가 지날수록 66건, 57건, 47건, 26건으로 거래 건수가 다소 감소했다. 초기 수요 집중으로 인한 호가 상승 및 매물 회수 등 매도·매수자간 격차 확대가 거래에 영향을 미친 것으로 유추된다. 

아울러 토지거래허가지역 확대 재지정 발표(3월19일) 이후 4일간 거래량(35건)은 직전주(26건)보다 소폭 늘었다. 

토지거래허가구역 재지정 이후 2주가 지났다. 규제지역 재지정에 따른 수도권 시장은 단기적으로 거래 위축이 불가피할 전망이다. 여기에 대출 규제 및 세제 강화 조치도 다시 적용된다는 점에서 매수자 '관망 심리'가 짙어지고 있으며, 시장 역시 눈치보기 장세를 보이고 있다.

직방 관계자는 "여전히 경매시장에서는 규제 대상 지역 내 물건 수요가 몰리는 등 상급지 관심이 높다"라며 "강남권 등 주요 지역은 공급 부족과 희소성이 부각되면서 조정기에도 불구, 강한 가격 방어력을 보이고 있어 집값 상승 모멘텀은 유효하다"라고 설명했다. 

그는 이어 "단기적으로는 관망세가 이어질 가능성이 크지만, 상급지 중심으로 선별적 상승 흐름이 나타날 여지도 있다"라며 "이번 조정이 일시적 숨 고르기에 그칠지, 아니면 추세적 전환으로 이어질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"라고 덧붙였다.