[여봉구의 생활법률] 상가건물 세입자가 월세를 주지 않는다면?

[프라임경제] '조물주 위에 건물주'라는 말이 있다. 상가건물의 소유자도 건물주인데 이 말에 해당할까. 

최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 인력난, 경기침체 등 여러 가지 이유로 많은 세입자(이하 임차인) 법인이나 사업자들이 어려움을 호소하며, 월세(이하 차임) 지급조차 힘든 상황에 직면한 경우가 많다. 

이때 상가건물의 건물주(이하 임대인)는 월세를 지급받지 못하게 돼 함께 어려운 상황에 처하는 경우가 대다수다.

이런 경우를 대비해 우리나라는 '상가건물 임대차보호법'에서 임차인에게 차임 등의 증감청구권, 갱신요구권, 권리금보호 등의 보호제도를 마련했다. 

그러나 같은 법에서 임차인이 3기 이상의 차임액을 미납할 경우 위 보호제도를 이용할 수 없고, 오히려 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있게 된다.

대부분 차임액이 3기 이상 미납된 경우 임차인이 연락두절 되거나 잠적해 임차인의 소재파악이 불가능한 경우가 많기 때문에 법적 소송부터 강제집행(인도명령) 절차를 이용해 임차건물을 인도 받을 수 있다. 

이때 소유자라는 이유로 임차건물에 임차인의 동의 없이 함부로 출입할 경우 주거침입죄 등이 성립돼 형사처벌 받거나 불이익을 볼 수 있으므로 주의해야 한다.

이러한 법적 절차(소송 및 강제집행)는 최소 6개월 이상 소요될 수도 있어 신속한 진행이 필요하다. 대부분의 임대인은 소송하고 강제집행(인도명령) 하면 간단히 끝나는 사건이라고 생각하지만 그렇지 않다. 

건물을 인도받기 위해 먼저 '인도소송'을 통해 집행권원(판결문 및 집행문 등)을 확보한다. 이후 강제집행의 첫번째 절차인 '인도명령'을 신청해 건물 내부의 물건을 보관소로 옮긴 후 집행관으로 부터 건물의 점유를 인도 받아 임대인이 소유자로서 다시 직접 사용·수익하거나 다른 임차인에게 사용·수익하게끔 할 수 있다. 

위의 절차를 모두 진행해야 만 소유자로서 정당한 권리행사가 가능해 진다.

특히 이같은 절차로 임대인은 '건물은 인도 받았으니까 끝이다'라고 생각할 수 있으나, 보관소로 옮긴 물건의 보관료는 먼저 임대인이 부담하고 추후 임차인에게 청구하는 것이기에 임대인은 보관료를 계속 납부해야 하는 부담을 받는다. 

즉, 이처럼 보관료 납부의무가 발생할 때 강제집행의 두 번째 절차인 '경매신청'을 통해 보관 물건을 경매에서 낙찰자에게 인수하거나 물건이 값어치가 없는 경우 직접 낙찰 받아 상계처리 및 보관자에게 폐기처리해 보관료 납부의무에서 벗어날 수 있다.

임차인의 3기 이상 차임액 미납 시 적지 않은 시간과 복잡하고 세세한 절차를 진행해야 하기에 이같은 상황에 처할 위험이 있다면, 미리 전문가의 상담을 통하는 것이 시간·비용적으로 임차인 임대인에게 모두 유익하다.

여봉구 법무사 / 법무사사무소 작은거인 대표법무사 / 상속세.net 담당 법무사 / ㈜코오롱LSI, ㈜엠오디 감사위원 / 한국청소년통역단 법무자문위원 / 면곡신용협동조합 자문법무사 / 종로신용협동조합 자문법무사 / 인천주안삼영아파트재건축사업 담당법무사 / HUG_전세사기피해법무지원단