"불편함 감내했던 시민 위해" 서울시, 정비 사각지대 파격 지원

보정계수·현황용적률 인정…인센티브로 사업성↑

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[프라임경제] 서울시가 정비 사각지대 재개발·재건축을 돕기 위해 파격적 인센티브와 규제 완화, 전폭적 공공지원 방안을 제시하면서 관련 업계 이목이 집중되고 있다. 

서울시에 따르면 정비 사각 지대 정비사업을 돕기 위해 사업성이 부족한 곳에 보정계수를 적용하고, 종 세분화(2004년) 이전에 받았던 '현황용적률'을 인정해 주기로 결정했다. 

또 재개발 요건 가운데 4m 미만 도로에 맞닿은 경우에만 허용됐던 사업기준(접도율)도 6m 미만으로 완화한다. 이에 따라 그동안 정비사업을 추진할 마땅한 방법이 없었던 노후 주거지 개선에도 숨통이 트일 전망이다.

서울시는 이런 노후 주거지를 개선하고, 시내 정비사업에 활력을 불어넣기 위한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다고 27일 발표했다. 

시가 내놓은 방안은 △사업성 개선(5종) △공공지원(5종)으로, 2대 분야 총 10종 대책으로 구성됐다.

서울시 관계자는 "현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 외면 또는 추진이 지지부진했던 지역은 사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 게 지원 방안 핵심"이라고 설명했다. 

그는 이어 "특히 고도·경관지구에 묶인 산자락, 정비된 지 40~50년이 넘은 '토지구획정리사업 시행지구' 등 정비시기가 도래했지만 규제에 막혀 추진 방도를 찾지 못하고 열악한 환경을 감내했던 지역에 대한 획기적 지원을 담아내는데 주안점을 뒀다"라고 부연했다.

사업성 개선에는 △역세권 준주거지까지 종상향 △사업성 보정계수 도입 △현황용적률 인정 △공공기여 부담 완화 △기반시설 입체·복합화가 담겼다. 공공지원 분야의 경우 △재개발 사업구역 확대 △산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화 △정비사업 통합심의 본격 추진 △정비사업 금융지원 확대 △공사비 갈등 제로 추진으로 이뤄진다.

◆사업성 극대화…여건 맞춘 규제 완화와 인센티브

서울시는 사업성 개선을 위해 정비 사업 추진 여부를 좌우하는 사업성을 끌어올려 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.

우선 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외) 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향해 역세권 정비와 함께 임대주택·노인시설·공원 등 전략용도시설 조성을 지원할 계획이다.

역세권 용도지역 상향은 일자리 창출 및 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 이뤄진다. 이를 통해 주택공급과 정비사업에 속도가 붙는 것은 물론 복합적이고 다양화되는 주거·상업적 수요에 선제 대응할 수 있을 것으로 기대된다.

이어 단지·지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 '사업성 보정계수'를 적용해 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려(현재 10~20%) 사업성을 보전한다. 

아울러 종 세분화 이전(2004년) 주거지역 용적률 체계에 따라 현행 조례나 허용용적률을 초과해 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역은 과밀정도 및 여건 등을 고려해 '현황용적률'을 인정하고, 법적상한용적률 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

서울시 관계자는 "실제 시내 많은 노후 단지가 종 세분화(1·2·3종) 이전 현황용적률로 인해 사업성을 내지 못하는 가장 큰 원인"이라며 "건립 당시 적용된 현황용적률까진 최대한 인정하며, 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각 현황용적률 적용산식 등 세부기준을 마련할 예정"이라고 말했다. 

사업성 확보에 있어 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춘다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고, 공공주택 등 건축물 기부채납시 기존보다 많은 인센티브를 제공한다는 방침이다. 또 어려운 건설 경기를 반영하지 못한 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다.

마지막으로 정비사업에 있어 세대수를 늘려 사업성 극대화가 가능하도록 도로나 공원 등 기반시설 입체화와 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가 주택용지 확보도 지원한다는 전략이다. 

◆속도감 있는 사업 추진 위한 전폭적 공공 지원

한편 사업성 확보에도 불구, 제도적 뒷받침이 부족하거나 공사기간이 늘어나 비용이 증가하는 등 사업성이 떨어지는 악순환을 겪지 않도록 속도감 있는 사업을 위한 전폭적 공공 지원 방안도 내놓았다.

우선 당초 4m 이상 도로에 맞닿아도 '기반시설 양호'로 재개발을 허용하지 않던 '접도율' 규정을 소방차 진출입·불법 주정차 등 변화한 여건을 반영해 '6m 미만'으로 기준을 완화했다.

서울시 관계자는 "접도율 완화시 심각하게 노후에도, 그동안 재개발이 어려웠던 '토지구획정리사업 시행지구(1960~80년대)'도 주민 의사에 따라 정비할 수 있다"라며 "접도요건 완화시 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘어날 전망"이라고 내다봤다. 

고도·경관지구에 묶였던 산자락 높이 규제도 해제해 산자락 저층 주거지도 정비 사업이 가능하도록 지원한다. 이에 따라 △경관지구 현재 12m→20m △고도지구 20m→45m 이상으로 완화할 계획이다. 

아울러 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별 심의를 통합심의 1회로 처리하고, 인허가 기간도 1년6개월까지 줄인다. 시는 이미 '통합심의위원회'를 꾸렸으며, 오는 4월 첫 심의부터 적용해 신속한 사업 추진을 지원할 예정이다. 

뿐만 아니라 원활한 자금 조달로 추진위원회나 조합 등 정비사업 추진 주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌 수 있도록 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기에 지급한다. 

실제 올해는 지난해(248억원)과 비교해 21% 늘린 300억원을 융자 지원할 예정이다. 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 줄이고(7~8회→ 5~6회), 지급 비율도 늘릴(1·4차 중도금 15%→ 30%) 계획이다.

 

이외에도 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다. 만일 갈등 발생시 코디네이터를 조기 파견해 초기 중재에 나서는 등 선제적으로 도울 예정이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄졌지만, 기존 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편함은 시민이 오롯이 감내했다"며 "이번 방안을 통해 침체된 건설 경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선 길을 열어 쾌적한 주거 환경을 제공할 것"이라고 말했다.